2015年广州二手楼市总结与未来发展研判解析.docx

2015年广州二手楼市总结与未来发展研判 [提要]?合富指数选定市场有代表性、成交活跃的楼盘（组团）作为房价波动监测点，连续追踪，同质可比地获得城市、区域和板块的房价真实变动情况。合富指数的基期为2008年1月份，基期指数为100点，监测点覆盖广州十区34个板块，共322个楼盘（组团）。 　　合富指数选定市场有代表性、成交活跃的楼盘（组团）作为房价波动监测点，连续追踪，同质可比地获得城市、区域和板块的房价真实变动情况。合富指数的基期为2008年1月份，基期指数为100点，监测点覆盖广州十区34个板块，共322个楼盘（组团）。 　　2015年广州二手楼市总体量价走势：交投倍增，价格稳步回升 　　2015年广州二手楼市摆脱上年低迷低量的态势，网签大幅增加一倍。据合富指数监测阳光家缘网签数据显示，2015年全年广州二手住宅网签近5.3万套，490.8万㎡，较2014年分别增加113.8%和123.1%。据广州市国土资源与房屋管理局数据，2015年1-11月广州二手住宅登记交易619.4万㎡，较2014年增加40.6%。“930政策”以及央行多次降息后，二手交投明显上升一个台阶。 　　价格方面，由于市场好转，业主心态逐渐转强，价格稳步走高。2015年12月的合富指数为182点，同比2014年12月上周2.3%。2014年二手楼市较低迷，价格也有所下跌，合富指数的全年跌幅为1.6%；2015年广州二手楼价基本重回前高。 　　一、政策利好叠加、一手新货减少，二手网签大幅飙升113.8%，中心区及番禺增幅较大 　　据合富指数监测显示，2015年广州二手住宅网签52934宗，490.8万㎡，较2014年大幅增加113.8%。 　　原中心六区增幅在1-1.3倍；番禺增幅高达1.8倍以上 　　由区域看，天河、海珠、越秀、荔湾、白云等原中心六区的网签增幅较大，基本在1.1-1.3倍之间；外围区域的增幅相对略小，大多1倍以下。其中番禺的增幅最大，达184.4%；其次是原荔湾和海珠区，增幅分别为132.9%和121.6%。 　　二手楼市快速升温，主要受两方面因素影响： 　　一是政策利好叠加。在“330”、“930”、央行多次双降、二胎等政策红利、土地热拍等因素的持续刺激下，买家入市意愿增强，交投大幅增加。数据显示，2014年广州二手月均网签仅为2063套，“930政策”后，二手交投温和回升；2015年“330新政”后，二手成交明显放大，月度网签量企稳4000套以上，居高不下，月均网签高达4378套。 　　二是中心区新货不足，价格高企。据合富辉煌（中国）市场研究中心数据，2015年广州全市一手住宅新增供应716.2万㎡，同比减少23%；中心六区新增146.9万㎡，同比减少四成。价格方面，中心区难觅3万元/㎡以下的单位。与一手新货供应萎缩不同，二手楼市的市场份额却逐渐上升。据阳光家缘数据显示，2015年全市（含增城、从化）二手住宅成交套数占总体（一、二手住宅成交）的市场份额为五成；原中心六区的二手份额接近七成五，较以往的七成左右有所上升；其中越秀、海珠、天河等市区的二手份额更是高达八成左右。 　　二、总体二手楼价稳步回升，全年上涨2.3%；天河、海珠、越秀等市区的涨幅较大；工业大道北、天河北、原东山等核心地段优质盘领涨 　　2015年12月合富指数为182点，同比2014年12月上涨2.3%，较基期2008年1月上涨82%（见下表）。整体来说，2015年广州二手楼价小幅上涨。 　　由历年二手楼价的走势看，基本呈走高的态势。其中升幅最大的是2009年，全年涨幅高达32.2%；其次是2010年和2013年，涨幅分别为17%和15.4%；2012年二手楼价以稳中有升为主，全年升幅为6.2%。政策高压调控的年份，二手楼价阶段性小幅回调，如2008年下降了6.8%、2014年下调了1.6%。2015年，二手楼价总体高位，上升空间有所受限，整体小幅上涨2.3%。 　　二手楼价一路稳步回升 　　由月度看，合富指数在2015年3月份探底企稳后，一路稳步回升；至2015年12月份，合富指数为182点，接近2014年的最高点，全年升幅为2.3%。 　　天河、海珠、越秀、原荔湾、白云等中心区的涨幅较大 　　与2014年12月比较，大部分区域和板块的二手楼价不同幅度上涨。中心区的涨幅较大，外围及近郊的涨幅相对较小。其中涨幅最大的是天河，同比上涨了3.5%；其次是越秀和海珠，分别上涨了2.9%和2.6%；番禺、荔湾和白云三区的涨幅均在1%-2%之间。原黄埔、花都和萝岗等近郊及外围的价格涨幅均在1%以下。 　　工业大道北、天河北、原东山等核心地段领涨 　　由板块看，各板块的均不同幅度上涨。涨幅最大的是工业大道北板块，主要受广钢新城影响，光大花园等优质大盘需求火热，价格较快上涨。其次