章丘道通府南花园的营销推广方案.docVIP

二零零七年十一月 第一部分：市场分析 一、章丘城市发展研判 1、章丘城市发展 2、章丘与济南的连带发展 3、区域交通 4、经济发展 5、人口特征 6、人居环境 7、城市规划 8、发展机遇 9、项目区位特征 二、章丘市房地产市场研判 一）、章丘市场供需分析 二）、区域内项目情况汇总 三）、区域内指标性楼盘个案分析 三、章丘房产消费者来源研判 四、项目SWOT分析及转化 五、总结 第二部分：府南花园运营方略 一、道通·府南花园项目核心 一)、府南花园项目核心之“新城崛起” 二)、府南花园项目核心之“板块发展特点” 三)、府南花园项目核心之“方兴未艾的约束细节” 二、道通·府南花园运作脉络 脉络节奏之一：市场整体预热与项目一期运作 脉络节奏之二：府南花园二三期的稳步快速销售 脉络节奏之三：道通·龙盘山项目高调入市 项目展望 第一部分：市场分析 一、章丘城市发展研判 1、章丘城市发展： 2006年，章丘市第五次跻身全国百强县，并位列“2006中国综合实力百强县(市)”第43位，较前一年上升4个位次，章丘三年三大步，用持续稳定的步伐挺进50强，并被确定为山东省30个强县(市)之一。 章丘市也提出“建设现代化的山水园林中等城市”的口号。所谓现代化，就是要使城市产业布局合理，功能完善齐全，城市设施现代气息浓郁，经济繁荣活跃；所谓中等城市，就是到2010年，章丘城市规划区面积要达到145平方公里，人口达到45万左右；所谓山水园林城市，就是要突出章丘特色，塑造鲜明的城市品牌，“山”即胡山、双山、唐王山、桃花山、赭山等，“水”即以百脉泉群和眼明泉泉群为中心的自成体系的泉水，“园林”即标志城市绿化水平和生态环境的公园绿地系统。东部大学城落户章丘，百年文脉结构市场。《山东半岛城市群总体规划》已明确规划大济南框架将以济南为中心城市，章丘为副中心，充分肯定了章丘在今后城市发展中的重要地位，同时也预示了章丘将成为大济南发展的强力引擎。 3、区域交通： 打造半小时经济圈，实现零距离对接。 章丘与境内的四条主要公路干线济青高速、济青公路、经十东路、章丘大道纵贯东西，半小时车程内均可直达济南。胶济铁路干线穿境而过，济南国际机场坐落于章丘境内，整个交通网络四通八达。 4、经济发展： 近年来章丘市经济一直保持较高的增长速度，特别是济南市施行城市东迁的战略部署后，章丘市的经济在03-05年内呈高速发展的态势。 从上表可看出章丘市经济正处在一个较为稳定的增长期内，各项指标均保持了20%以上的增长速率,社会经济稳定发展、人民生活逐步提升。 5、人口特征： 章丘是济南所辖的一个县级市，总面积185万平方公里，辖14个乡镇，68个街道办事处，总人口99.4万人 6、人居环境 章丘市年均日照2647.6小时，日照率60%；年均气温12.8℃，高温年13.6℃，低温年11.7℃；年平均降水量600.8毫米，一般为500～700毫米65%，无霜期192天。 城市研究结论： 济南城市化扩张与章丘与济南进一步紧密关联是区域发展的强大推动力。 规划的利好为区域发展提供了巨大的政策支持。 区域经济的快速平稳发展体现区域巨大的财富价值。 经十东路交通带来巨大外来资源。 8、发展机遇 东部奥体中心及章丘市体育公园开工建设、2009年全运会的召开、正在申请的2009年世界园艺博览会，将为城市的发展带来契机性的转变。城市经济、形象、知名度拉动及提升作用明显，同时，章丘划区计划已进入审批日程，对项目突破章丘吸引异地置业者有直接促进作用。 章丘是济南周边城市中发展速度最快、城市环境最佳、最适宜人居的城市，依托于“大济南”规划，济南“东拓”，章丘“西进”，地域关联性愈加紧密，已经成为济南市区外的第二经济中心，其城市认可度居于同类城市前例，蕴涵着极大的商业价值。 9、项目区位特征： 北靠即将入住的新政务中心，区域未来发展势头强劲。 500亩大型市政水景广场，为项目提供良好的休闲场所。 毗邻经十东路，交通方便快捷。 25万平米的绣水如意国际商都，提供完善商业配套。 山东电子学院、山东经济学院 、山东工程学院、章丘高级中学等13所高校围绕，教育系统完善，人文氛围浓厚。 小结： 绝佳的位置，广阔的发展前景以及浓厚的文化氛围成为项目的先天优势，为项目品质以及未来发展提供了有力支撑。 二、章丘市房地产市场研判 一）、章丘市场供需分析 1、市场整体供应量： 项目 上市体量（万平米） 福泰花园 93 齐鲁涧桥 剩余30 东山花园 剩余45 龙盘山项目 90 府南花园 30 黄旗山项目 约60 皇冠水岸 30 其他中小型项目 约50 合计 约430 2、章丘现有项目预计上市体量： 项目 上市体量（万平米） 福