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2008年郑州市房地产 市场环境分析报告 二OO九年一月目录 前 言 3 第一章 政策篇 4 一．2008年中国房地产政策 4 二．2008年中国金融政策 6 三．2008年河南省房地产政策 9 第二篇 郑州市整体市场分析与预测 13 一．郑州房地产市场整体分析 13 （一）商品房市场供求关系分析 13 （二）商品房市场供应分析 14 （三）商品房销售情况分析 16 （四）商品房价格分析 18 （五）二手房市场分析 19 二．郑州市商品房住宅市场分析 22 （一）商品住宅供应量分析 22 （二）商品住宅销售量分析 22 （三）商品住宅区域销售量分析 24 （四）商品住宅销售价格分析 25 2008年郑州土地市场分析 28 一．土地市场概述 28 二．重点地块成交分析 31 三．即将入市地块分析 34 第四篇 经典案例分析 34 一．区域标志性楼盘----升龙国际中心 34 二．安全置业无风险---怡丰新都汇 39 三．将人文进行到底----永威翰林居项目评析 44 四．高性价比当道----托斯卡纳LOFT公寓分析 48 前 言 2007年和2008年，是中国楼市的政策年。在这两年中，国家出台了一系列的政策来规范稳定楼市。 尤其是，2008年的地产政策有很大的反差，从上半年的打压，到下半年的“救市”，政府的政策走出了一个大大的“V”字。如此大的逆转，和楼市的低迷、金融危机的影响是分不开的。 从2007年至2008上半年，政府为了抑制越来高的房价，以及更好的扼制通货膨胀，连续加息。仅2008年上半年，就连续加息六次。 2007年美国次贷危机发生，2008年9月雷曼兄弟倒台，华尔街退出历史舞台，标志着一次席卷全球的经济危机爆发。金融危机的来临，无疑让业已惨淡的楼市，雪上加霜，深圳消费者“断供”、广州楼价大跳水，一波一波冲击着房地产行业并不坚实的根基。 政策的对地产行业的放宽，对负面消息连连的房地产行业来说只能是杯水车薪。，楼价跳水、交易萎缩、开发商资金链紧张等，各种负面消息接二连三，让紧握钱袋子的消费者更加无所适从，“等待”无疑成了市场的主流。 政策篇 一．2008年中国房地产政策 文件名 发布机构 发布日期 主要内容 关于举办2008年中国房地产市场调控政策、发展趋势与房地产融资实务研讨会 建设部 08．1．16 ★建设部政策研究中心决定举办“2008年中国房地产市场调控政策、发展趋势与房地产融资实务研讨会”。邀请建设部、国务陆军发展研究中心、著名高校、研究机构、知名企业的领导和专家发表演讲，并与参会代理深入交流。 房屋登记办法 建设部 08．2．15 ★办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋应当按照基本单元进行登记。 关于做住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的知道意见 建设部 2．15 ★制定住房建设规划和住房建设年度计划，要根据本地住宅需求情况，落实逐步解决城市中低收入家庭住房困难的目标，合理确定居住用地供应规模、土地开发强度和住宅供应规模。 关于加强廉租住房质量管理的通知 建设部 3．21 ★各地建设主管部门要严格基本建设程序，严格按工程招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、竣工验收备案等程序执行，并强化对各环节的监督管理。★规划部门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。 土地违法行为超两次将向社会公示 土地违法行为超两次将向社会公示 9．11 ★要求各地建立土地违法记录通报公示制度。将发生两次以上违法行为或违法行为性质恶劣、后果严重的单位或个人列入“土地违法记录单”，通过金融业统一征信平台向当地金融机构通报，并向社会公示。 引导社会资金参与土地整理 国土资源部 10．1 ★增加的耕地可在省级国土资源部门统筹安排下有偿使用。有条件的地方，可以尝试建立土地整理复垦开发基金，扩大资金渠道。非农建设占用耕地要全面“先补后占” ，同时要提高农地生产水平，把好资金关口。 强化建设用地全程动态监管 国土资源部 10．9 ★国土资源部发出《关于加强建设用地动态监督管理的通知》，强调对建设用地“批、供、用、补、查”等有关情况实行全面监管、全程监督，构建统一的网络监管平台，各级国土资源部门主要负责人是信息报备工作第一责任人。 国务院会议要求降低住房交易税费支持居民购房 国务院 10．17 ★国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作。提出要努力解决好涉及民生的问题，加大保障性住房建设规模，降低住