重庆华地印象入市的时机分析报告.docVIP

大足华地·印象 入市时机分析报告 合富锦绣（重庆） 地产顾问有限公司 2008年5月16日 目 录1、2007.1-2008.4重庆市房地产市场运行状况 ………………………………3 1.1、政策 …………………………………………………………………………4 1.2、供求关系 ……………………………………………………………………7 1.3、成交信息 ……………………………………………………………………7 2、大足房地产市场现状分析 ……………………………………………………8 2.1、市场综述 ……………………………………………………………………8 2.2、在售项目分析………………………………………………………………10 2.3、2008年入市项目分析 ……………………………………………………11 2.4、大足市场前景分析…………………………………………………………13 2.4.1、大足社会经济发展状况…………………………………………………13 2.4.2、房地产市场发展状况……………………………………………………14 2.4.3、房地产政策对大足房地产市场影响分析………………………………15 2.4.3、08年下半年市场预测 …………………………………………………16 3、华地印象机遇分析……………………………………………………………17 3.1、华地印象产品市场前景分析………………………………………………19 3.2、大足高端物业分析………………………………………………………19 3.3、华地印象入市时机分析…………………………………………………20 3.4、入市价格分析……………………………………………………………20 1、2007.1-2008.4重庆市房地产市场运行状况 1.1、政策 ①央行次加息次上调存款准备金率由于自2004年10月以来次加息，以来次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。 从目前央行持续对存贷款加息的情况来看，未来不排除继续加息的可能。这将给地产商和消费者的资金带来更大的压力。目前银行利息已处于高位运行，虽然后期仍会有加息可能，但加息频率会放缓，同时以提高首付标准，控制贷款条件（特别是对个人多套住房及开发商的贷款严控）等方式取代单一的加息。 受加息影响的不止购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力，以及信贷收紧环境下的资金紧缺。 房贷新政:央行收紧房贷的信贷管理通知对于房地产金融市场而言，影响最大的政策莫过于央行收紧房贷的信贷管理通知，新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。此外，要求各商业银行严格规范房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。业内人士分析，央行次加息、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策是导致此轮楼市阴天的影响因素，但各地楼市境况不同，一些地区可能在观望结束和刚性需求的刺激下，于再现楼市“艳阳天”。对此，易居房地产研究院的结论则是，年楼市基本面将与今年相仿，现有调控政策的落地执行仍是主基调，但因为周期性影响，楼市调控效果真正显现还有待时日。房企税收新政落地 按20%以上利润预缴税 “房地产税收新政”靴子落地。4月17日上午，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定，对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税。 通知指出，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 对于房地产企业来说，一旦将所得税每月缴付，则资金流动率将有所下降，会增加企业财务压力。《关于加大闲置土地处置力度的通知》回顾2007年，土地市场的整治，特别是加大闲置土地的清理、处置一役打得非常艰苦。 经过去年“国六条”后半年多的房地产调控，闲置土地问题一度有所缓和。以致于年4月，国土资源部在下达2007年全国土地利用计划时，更多地强调“严格控制新增建设用地总量”。 但实际情况是，全国各地的土地闲置问题依然严重。在9