重庆兰波红城丽景的二期营销策划报告.docVIP

兰波·红城丽景二期 营销策划报告 重庆XXX房地产顾问有限公司 2007年8月 目 录 前言 第一章 重庆市(暨渝中区大坪板块)房地产市场分析 一、2007年上半年重庆房地产市场概况 二、2007年下半年重庆房地产市场发展分析与价格预测 三、渝中区大坪板块房地产市场概况 第二章 项目概况暨产品优化建议 一、项目概况 二、项目SWOT分析 三、项目产品优化建议 第三章 项目定位及案名建议 一、项目定位背景 二、项目定位 三、案名建议 第四章 项目营销推广策略 一、项目核心营销概念提拔 二、项目推广着力点 三、营销造势策略 四、分阶段销售推广策略 五、广告推广策略 六、营销费用概算 前 言 兰波·红城丽景二期的战略思考：在成功接手红城丽景之后，重庆兰波房地产公司通过全方位慎密细致的工作，已基本实现一期的成功销售，并初步扭转了市场对项目“烂尾楼”的市场形象认知，“泛商务复合社区”的形象定位也逐步得到了市场认同。兰波·红城丽景二期（A组团）共约11.8万方，将是实现项目开发利润的关键所在，且二期的成功开发和销售，也有助于进一步提升兰波地产的认知度和美誉度，以为公司后续开发项目奠定品牌基础。 为实现项目的成功开发，重庆XXX地产经慎密市凋，结合近年来重庆市房地产市场走势，根据项目独有的地域及地块特性，制定出本《营销策划报告》初案，本方案不足之处，敬请兰波地产公司领导予以指正。 第一章 重庆市(暨渝中区大坪板块)房地产市场分析 一、2007年上半年重庆房地产市场概况 （一）重庆市宏观经济2007年上半年重庆全市经济继续保持快速增长。工业、投资、社会消费、财政增长较快，物价形势比较平稳。表1：2007年1～4月重庆宏观经济指标表2：2007年1～5月重庆房地产市场重要指标今年1至5月，重庆房地产开发累积完成投资238.68亿元，比上年同期增长26.6%。其中，住宅完成投资152.45亿元，增长40.6%；办公楼完成投资4.62亿元，增长11.0%；商业营业用房完成投资21.16亿元，增长3.2%主要有以下特点：土地开发投资快速增长1至5月，全市房地产土地开发投资6.66亿元，同比增长129.2%；房地产企业本年购置土地面积达495.78万平方米，增长86.3%；完成开发土地面积255.21万平方米，增长32.5%。新开工面积较快增长，经济适用房保持快速增长态势1至5月，全市商品房新开工面积1333.87万平方米，同比增长28.1%。其中，住宅新开工面积1101.40万平方米，增长28.8%；办公楼新开工面积30.49万平方米，增长43.7%；商业营业用房新开工面积117.15万平方米，增长17.2%。前5个月，全市经济适用房施工面积522.76万平方米，其中新开工建设经济适用房面积87.81万平方米，增长98.7%。商品房销售势头良好1至5月，商品房销售面积为910.22万平方米，同比增长40.3%。1至5月，全市商品房销售额225.92亿元，同比增长50.1%。其中，住宅销售额192.72亿元，增长52.3%；办公楼销售额4.44亿元，增长11.9%；商业营业用房销售额26.43亿元，增长37.0%。 表：2007年月重庆新增供应情况表：2007年4～6月重庆新增供应类型2007年从2007年4～6月的新增供应来看,普通住宅的供应相当充足,开盘数量达到74个,总推盘建筑面积为3，888，800㎡套内推盘均价达到3715元/㎡，较一季度上涨了385元/平米。从推盘时间来看,4月和6月分别有22个和21个楼盘开盘, 5月开盘数量最多，共31个，推出建筑面积为1，378，800㎡。 从图表可以看出二季度重庆普通住宅新增加供应量无论在楼盘个数、建筑面积还是在推盘均价等方面与一季度相比都有较大涨幅， 5月份集“黄金周”和“春交会”两大利好消息，新增供应量达到07年上半年的最高点。 表：2007年推盘均价从以上图表可以大致看出，2007年4-6月重庆主城各区域楼盘的推盘均价相差不大。除开推盘均价最高的江北区和推盘均价最低的巴南区分别为4205元/平米和2800元/平米，其余各区域的推盘均价都在3400-3700元/平米。江北区季度推盘均价之所以能够位于全市之首，主要原因是在整个江北区域楼盘价格本身已经处于主城区中高水平的同时，富力海洋广场分别以6500元/平米和7200元/平米的价格推盘，拉高整个区域的推盘均价。 巴南区季度推盘均价最低，主要原因在于本季度巴南区只有两个项目推盘，威尼斯印象和融汇半岛，两个项目推盘价格都较低，所以，整个区域本季度的推盘均价也偏低。南岸区季度普通住宅新增供应楼盘数量为16个，较一季度增长9个，但推盘均价与一季度相