建筑物评估时需考虑因素.pptVIP

第 七 章  土地使用权评估及建筑物评估 第一节 土 地 使 用 权 概 述 第二节 土地使用权评估程序和原则  第三节 土地使用权评估的成本法 第四节 土地使用权评估的收益法 第 一 节  土 地 使 用 权 概 述一、土地与土地使用权二、土地的分类及其特性 （一）土地资产的分类 1、按社会经济用途 2、按经济地理位置 3、按所有权归属 4、按利用程度 5、按开发程度与开发趋势 （一）特征 1、地价是地租的资本化 2、地价是权益价格 3、土地具有增值性 4、地价与用途相关 5、地价具有个别性 6、地价具有可比性（二）种类 1、基准地价 2、标定地价 3、交易底价 4、市场交易价 5、课税价格 第 二 节  土地使用权评估程序和原则 一、程序（一）明确委托项目的基本事项（二）制定评估作业计划（三）现场勘察，搜集资料，选择评估方案 1、国有土地使用权证书 2、国有土地使用权转让合同、协议 3、政府有关部门关于土地使用权问题的批文 4、土地使用权获取途径、方式等背景资料 5、地产规划资料 6、地产状况资料 7、其他资料，如规划图，交通图等。 （四）撰写报告二、地价评估的原则 （一）替代原则 （二）最有效使用原则 （三）合法原则 第 三 节  土地使用权评估的成本法一、基本思路二、适用范围三、计算公式土地价格=土地取得费+土地开发费+税费 +利润+ 土地增值收益 四、操作步骤（一）计算土地取得费用  1、征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用 2、为取得已使用城市土地而需要支付的拆迁费无缝方管（二）计算土地开发费  1、基础设施配套费 2、公共事业建设配套费用  3、小区开发配套费（三）计算投资利息 （四）计算投资利润（五）土地增值收益确定  五、应用举例 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费用和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费用为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当土地出让增值率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。（1）计算土地取得费用 土地取得费=10万元/亩=150元/平方米 （2）计算土地开发费用 土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米（3）计算投资利息土地取得费的记息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则： 土地取得费利息 =150X[（1+6%）2 ）-1]=18.54（元/平方米） 土地开发费用利息 =200×35%｛（1+6%）1.5-1｝+200×65%｛（1+6%）0.5-1）｝=10.23（元/平方米）（4）计算开发利润 开发利润=[（1）+（2）]X10%=35（元/平方米）（5）计算土地价格土地价格=[（1）+（2）+（3）+（4）]X（1+15%）  =（150+200+18.54+10.23+35）X（1+15%） =413.77（元/平方米） 该宗地单价为413.77（元/平方米），总价为3206550元 第 四 节 土地使用权评估的收益法一、基本思路二、适用范围三、纯收益 （一）纯收益的含义 （二）客观总收益 （三）客观总费用四、资本化率 （一）资本化率的实质 （二）求取资本化率的方法 1.纯收益与售价比率法。 2.安全利率加上风险调整值法。 3.各种投资风险、收益率排序插入法。 （三）资本化率的种类 1.综合资本化率。 2.建筑物资本化率。 3.土地资本化率。五、计算公式 （一）纯收益不变 1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式： P=A/R 2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式： P=A/r[1-1/(1+r)n] 3.在收益年期有限，资本化率等于零的条