湖南浏阳洞阳镇嘉利广场定价策略方案67p1929144991素材.pptx

;前言;报告体系;第一部分 定价原则;定价基本原则;第二部分 项目本体分析;项目区位;项目西临牛泸路，东靠汽车站，内含府前街及府前南路。整个项目三块地均四面临街，昭示性极好。;可根据前期开发进行调整，整体商业提质的关键，可打造较高档次的商业，提升整个项目商业品质。;;项目商业价值判断;;项目一期价格梯队分析;第三部分 周边市场环境分析;洞阳老城区商业街;;健寿大道商业街以街铺为主，以底商形式出现，业态较为混乱;租金60-70元/ ㎡/月;根据周边的商业情况分析，周边街道所供应的临街商铺以居民自有门面为主，多为单层，且分布业态为自发形成，没有良好的规划，展示面和形象都不好，整体租金偏低。本项目租金应该高于周边街铺租金。;5万㎡旗舰商业街，全街铺设计;6.7万㎡商业;商业销售优势分析 地段优势：位于康平路与环园东路(原健安大道)交汇处，???蓝思科技、基伍手机仅一路相隔。政府为豫园步行街量身打造了园区专属地下通道，直通工人宿舍区，经开区首个地下通道打造城市住区中心 规模优势：总占地面积为67亩，项目总投资近10亿元人民币，建筑面积19万平方米，商业面积近12万方，项目由步行街区-1、1、2、3层商业、三栋24层的电梯高层住宅、一栋18层的公寓、9栋6层的小独栋组成。;商业面积2.6万㎡;竞争项目租金; 本项目周边竞争项目的销售基本都比较顺利，说明市场接受现在的销售价格。 销售价格的提升取决于我们对本项目现有商业价值和未来商业潜力的判断。;; 目前国内流动性过剩，市场面临通胀、国内货币贬值、银行储蓄收益低，股票、债券、期货市场专业知识要求较高，住宅投资受政策打压，为商业地产带来商机，商铺几乎成为资金保值、升值的避险港。该类客户有较强的资金实力，对商铺租金回报率高低与否不太敏感，追求的是商铺未来增值溢价空间。; 为店铺的保值和业务的长期稳定发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更是受到他们的青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力，提升企业形象，从而进行品牌传播，该类客户能够提升整体商业形象，聚集人气带动招商之作用；该类客户认同信誉佳，有商业运营经验的品牌开发商。从长远来看，希望能与开发商同舟共济，做旺市场，在价格承受方面适中偏下。若将商业全部或大部分发售的话，在一定程度上，将降低该类商家的入驻信心，该类客户为嘉利广场招商及销售的重点目标客户，看重运营能力。; 购买后以出租或转手出售方式赚取收益。该类投资者以一次性付款或按揭贷款形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的，对租金回报率较感兴趣，且具有较高的风险意识。该类客户适合于商业运营成熟期，带租约出售阶段。;客户市场分析;第四部分 定价方法选择; （1）成本定价法 ①售价=购地价+建安工程费等（短期行为） ②售价=购地价+建安费+促销费+招租费+旺场费（长期行为） （2）市场定价法 ①比较周边商铺售价 ②比较周边成功商铺历史售价趋势。 ③结合自身商铺的产租能力进行分析。 三者综合考虑拟出售价体系。准确、正确的售价体系有利于项目的出售操作。; （1）回报率定价法 租价=售价×回报率 回报率：根据商业氛围的规模、成熟度等考虑，以6年-12年的回报率不等。 （2）市场定价法 ①比较周边商铺的租价。 ②比较周边成功商铺的历史租价趋势。 ③开发商自身商场管理能力，旺场措施。 三者综合考虑拟出租价体系。准确、正确的租价体系有利于项目的出租操作。;第五部分 商铺售价表制定;位置因素实际上就是反映这个商业区域的销售价格，随着位置、楼层、面积的差异而变；在位置差方面，主要有方位差、前后差、动线差。 对于街铺而言有“金角”、“银边”、“草肚皮”方位之说，对市场而言，有前排、后排之差，对商场商铺则是动线区和岛区之差；在面积差方面有“大面积，小价格；小面积”，而楼层差则有“楼层高，价格低，低商铺，价格大”之说。 配套因素是指商铺销售价格还受配套业态对人流量的影响。;;;;一层各区位权重系数判定;一层各区位价格表;二层各区位权重系数判定;二层各区位价格表;;价格策略;销售模式建议;其他盈利模式组合建议;第六部分 租金制定;商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。