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房地产开发行业企业所得税政策解读 ;培训及解读内容;新法实施前，内外资分别规定 内资：国税发【2006】31号 外资：国税发【2001】142号 新税法实施后，统一政策 国税发【2009】第031号 意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业所得税处理的政策依据和操作规范。 ;（一）房地产经营业务范围： 　　1、土地开发 　　2、开发产品的建造、销售 　　开发产品包括： 　　　　●住宅 　　　　●商业用房 　　　　●其他建筑物、附着物、 　　　　●配套设施;（二）开发产品完工确认条件（第3条） ： 1、 竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2、 已开始投入使用。 3、 已取得了初始产权证明。 开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（含入住手续）或已开始实际投入使用。 房???产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。 ———— （国税函【2009】342号）;初始产权证明：通常是指大产权证，即房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产权证的前提。 需要注意的是：成本对象的完工标准,而非整个项目的完工标准，也就是说只要项目中的某个成本对象符合完工标准，该成本对象就应该视作完工产品。例如：某栋楼的其中一套房子已经开始投入使用,就应该将整栋楼视作完工产品。;（一）收入范围 （二）代收基金、费用和附加处理 （三）收入确认的原则及形式☆ （四）开发产品销售收入核算要求 ;开发产品销售过程中取得的全部价款。 包括现金、现金等价物及其他经济利益（货币形式和非货币形式）。;代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）： ◇未纳入价内 ◇由企业之外的其他收取部门、单位开具发票 应计销售收入： 纳入价内或由企业开具发票的；;1、收入确认的原则 2、销售方式及其收入确认时点 3、视同销售处理 4、销售未完工开发产品处理 ;通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入。（第6条） 注意事项： 税收收入与会计收入存在区别； 计算三项费用扣除限额的基数的变化； 税收待遇是不一样的； 定金、订金等预收款的税务处理。;所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20％），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。 定金属于一种法律上的担保方式，主要是为了担保主合同的成立和生效，根据《担保法》规定，给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。 ;订金在法律上是不明确的，也是不规范的（未签订合同），不受法律保护。在审判实践中一般被视为预付款，订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。 在税收上，企业只有通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，才应确认为销售收入的实现。 因此，具有预收款性质的订金、保证金、诚意金、内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样处理，暂时不用缴纳企业所得税，在签订销售（预售）合同后才予以纳税。;销售方式;委托方式下收入的确认（第六条）;（1）视同销售行为： 用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵债、换取非货币性资产 与原规定差异：开发产品转作自用不视同销售（所有权属在形式和实质上未发生改变） （2）确认收入时点： 转移之日，或实际取得利益权利之日 （3）确定收入额的方法和顺序： A.按本企业最近时同类开发产品市场销售价； 　B.参照当地同类开发产品市场公允价值； 　 C.按成本利润率确定，不得低于15%。;（1）计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 公式：预计毛利额=销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率 注意：纳税申报时，作为纳税调增项目。 （2）完工后，及时结算计税成本，同时计算实际毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当年度应纳税所得额。 注意：只要符合完工条件，即应结转收入和成本，以前年度已经征税的预计毛利则应作为纳税调减项目。; （3）征管要求： 年度申报时，出具报告→完工产品实际毛利与预计毛利差异调整情况；税务机关需要的其他相关资料。 （4）计税毛利率: A.一般商品房：不得低于10%、5%　　 B.经济适用房、限价房和危改房，不得低于3