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房地产业税务稽查风险控制及 疑难问题处理 钟必 zhongbi2008@ 2012年7月 北京 博客：云中飞财税新干线 /feizhongyun 云中飞个人简介 钟必，网名云中飞，资深税务稽查官员，全国税务系统主流培训讲师，在网上具有广泛的影响力。广东税务干部学院兼职教师，珠海市注册会计师协会教育培训委员会委员，2011年广州地税局《房地产税务稽查业务培训班》特约培训讲师,2011年扬州税务进修学院《房地产开发企业税务稽查培训班》特约培训讲师,2012年深圳国税局海洋石油分局《金融企业税务风险点班》特约培训讲师，2012年福建税校《全国地税系统处级稽查局长培训班》特约培训讲师。参与了国家税务总局教育中心标准化课程《企业所得税政策法规》的编写和《广东省地税局稽查案例选编》的编写，参加过全国税务系统2010年教学科研(税务稽查)论坛并进行示范演讲。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实操性强，信息量大，受到普遍欢迎。 云中飞的主要研究方向是企业所得税和房地产相关税收。 开篇语 当前房地产企业的 纳税环境 12月1日全国所得税工作会议精神 内部情 况 通 报:企业所得税后续管理 高收入者个人所得税管理，2012年稽查重点 抓好核心业务，纳税服务和税收征管工作迈出新步伐。 加强非居民税收管理，规范增值税等税种管理，着力加强高收入者个人所得税征管，做好土地增值税清算工作，积极推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管。构建全方位防范骗取出口退税体系。加快金税三期工程建设步伐，加强信息化日常管理。 思考：税务局是怎么选案约谈房地产企业的土地增值税？ 土地增值税税负率=已交土地增值税/收入 合肥市地方税务局关于印发《合肥市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)》的 公告2011年第1号 第二十一条对有以下情形之一的房地产土地增值税清算项目，由稽查局进行清算复核： （一）清算后实际税负低于其预征率的；0　　（二）清算后实际税负明显低于同区域同期同类房地产开发项目税负水平的；　　（三）市局认为有必要进行清算复核的。 云中飞点评辽地税函【2012】92号?: 辽宁地税这一次抓住了土地增值税的要害 七、关于中介机构问题　　对从事土地增值税清算的中介机构提供虚假清算报告的，地方税务机关不予采信，并将其列入土地增值税清算不予采信名单。  （二）房地产业2012年税务稽查形势 2011年 一、指令性检查项目 1\资本交易项目（上市公司和非上市公司的股权交易项目） 2\广告业 3\和办理电子、服装类产品等出口退（免）税的企业。 二、指导性检查项目 　　2011年国家税务总局确定的税收专项检查指导性项目包括四类：①房地产业、建筑安装业；②高收入者个人所得税；③金融行业非居民企业；④各地根据本地实际开展的其他项目。 　　（一）房地产业、建筑安装业 　　也许很多人会奇怪，已经连续几年被重点稽查的房地产业为何今年“退居二线”，成为指导性检查项目。这是因为，我国已连续9年将房地产业列入了指令性检查项目，特别是近几年来，为了配合国务院做好房地产市场的调控工作，税务机关通过发政策和严稽查两种手段加大了对房地产企业的税收监管。2010年，税务机关又在房地产企业稽查方面下了大力气，进行了彻底的检查。因此，今年国家税务总局决定，将房地产企业列入指导性检查项目，不再组织全国性的检查，而是由各地自行组织检查。 房地产行业仍然很严峻 三、严厉查处重大税收违法案件 按照国家税务总局的部署，今年将从四个行业入手查处大案要案。 1、是继续做好虚开黄金销售增值税专用发票走逃企业和重点嫌疑企业的检查工作； 2、是重点查处煤炭、建材、交通运输、再生资源等行业仿造真票套打、虚开增值税专用发票和虚开“四小票”违法案件； 3、是重点查处利用电子、服装类产品等骗取出口退税案件； 4、是重点查处房地产、建筑安装等行业偷逃税案件。 总局：2012年税务稽查重点 税收专项检查指令性项目： ①接受成品油销售增值税专用发票的企业；(立即停止) ②资本交易； ③办理电子、家具、服装类产品等出口退（免）税的企业及承接出口货物业务的货代公司。 2012年税收专项检查指导性项目 ①房地产业、建筑安装业； ②地方股份制银行、地方商业银行； ③高收入者个人所得税； ④非居民企业； ⑤各地根据本地实际开展的其他项目。 （三）房地产企业反避税形势  深圳市地税局