房屋买卖合同解除镜睦纷.doc

徐浩律师：房屋买卖合同解除纠纷徐浩律师，现任北京市惠诚律师事务所执业律师，北京市律师协会会员。擅长婚姻家庭，继承，房地产，公司法，劳动工伤，合同法，损害赔偿，债权债务等领域的案件代理。138-1061-6158 (咨询请说明来自法律快车) 访谈内容： 法律快车网： 徐律师，您好！很高兴您能在百忙之中抽身接受法律快车知识栏目的专访。主持人好，各位法律快车的朋友们，您们好！徐律师，能否简单介绍一下双方立场，让网友们更加明了事情经过？好的。原告姜某诉称，2012年7月6日与李某签订了买卖定金协议和北京市存量房屋买卖合同，约定购买李某于朝阳区的一处房屋，合同签订后姜某积极筹措资金并催促李某办理过户手续，但李某拒不办理过户也不交付房屋。2012年9月20日，姜某收到李某发来的解除合同通知书。现李某已将上述房屋另售他人，故起诉李某双倍返还定金20万，赔偿差价损失80万。　　被告李某辩称，不同意原告诉讼请求，李某认为合同约定的付款方式和付款期限并不明确，认为该合同不成立。7月6日签订合约后，李某对付款方式和付款期限不明确一事提出疑问，并要求姜某在一周内付清房款，但姜某并未在一周内付清房款，所以李某在7月12日通知姜某解除合同。本案中，李某认为合同约定的付款方式和付款期限并不明确，认为该合同不成立，这个说法是否正确？李某与姜某签订的买卖定金协议以及北京市存量房屋买卖合同，均系双方真实意思表示，合法有效。其中，北京市存量房屋买卖合同已经具备交易标的、交易价款等核心条款，该合同双方签字即已成立、生效。　　《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”本案中，双方在北京市存量房屋买卖合同中对房价款支付时间没有约定的，但该情形不影响该合同依法成立、生效。一般签订房屋买卖合同后，双方要办理什么程序？以本案为例，李某作为出卖人，姜某作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售涉案房屋；成交价400万元；买受人向出卖人支付定金10万元；买受人应当将房价款存入在银行设立的存置房交易结算资金专用存款账户，买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的转移登记办结单到备案房地产经济机构或交易保证机构按照存量房交易结算资金划转协议的约定办理资金划转手续；出卖人应当在过户前将该房屋交付给买受人；自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因李某已将上述房屋另售他人，故焦某起诉李某双倍返还定金20万，赔偿差价损失80万。焦点之一的定金应该如何认定性质？双方在2012年7月6日所签订的买卖定金协议中将该定金约定为签订房屋买卖合同的担保，即其性质属于缔约定金；但是，双方于同日即已签订北京市存量房屋买卖合同，且在该合同中亦约定有定金条款，故该定金最终应被理解为履行北京市存量房屋买卖合同的担保，即其性质属于履约定金。关于差价损失一节应当如何计算才算合理？李某赔付多少？当事人李某于2012年7月12日以415万元的价格另行出售涉案房屋，经本律师争取，焦某诉讼请求的高额差价赔偿被驳回，最终违约所得利益减除定金加倍的部分即5万元作为差价赔偿给姜某。再次感谢徐浩律师接受本期的专访问答，同时也感谢各位网友对我们访谈栏目的大力支持。我们下期再见！再见。李某仅有权在交付房屋或者办理过户时要求姜某支付房价款，而无权随时要求姜某随时支付房价款；李某要求姜某于2012年7月12日前支付房价款，以及通知蒋某解除合同的行为，均已构成违约，且不发生合同解除的法律后果。姜某基于李某的上述违约行为有权解除合同，并有权要求李某以双倍返还定金的形式承担违约责任。 法律快车（）第781期律师访谈 -------- 社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析! /interview/