万科成本管赖捻分析.pptVIP

房地产成本管理分析; 一、万科成本管理的实践 二、房地产成本核算 三、房地产成本信息化管理 四、房地产成本管理的几个观点 ;一、万科成本管理的实践;南京;1、成本管理的重要性;2、成本的基本认识;建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。 开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费 完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。 项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。;3、房地产成本的特性;4、房地产成本管理的常见问题;企业成本管理方法的发展;成本管理的方向;责任成本管理;责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。;项目经理部：工程进度、质量； 工程管理部： 供应商管理与技术方案； 规划设计部： 设计图纸 ;主要内容（1）——要素概括;主要内容（2）——反馈指标;实施要点;管理原则：体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性(纳入绩效考核) ;实施过程;作业过程管理;3.1 新项目发展成本控制;3.2 设计成本控制;3.2 设计成本控制;3.2 设计阶段的主要经济指标;3.3 招标成本控制;3.3.1 费率招标的弊端;3.3.2 工程量清单招标的优点;3.4 签约成本控制;3.4 .1 合同的主要经济条款;3.5 施工成本控制;3.6 结算成本控制;3.7 销售承诺及物业管理成本控制;三、房地产成本核算;概念： 成本核算是根据产品成本计算对象，采用适当的成本计算方法，按规定的成本项目，汇集和分配生产费用，从而计算出产品的实际总成本和实际单位成本。 成本核算既是对产品的实际生产耗费进行如实反映的过程，也是对生产费用实际支出的控制过程。;任务： 建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。 原则： 实际成本原则 配比原则 权责发生制原则;步骤： 第一步：确定成本核算对象； 第二步：设置成本核算科目，核算和归集成本费用； 第三步：在各成本核算对象之间分摊成本费用； 第四步：计算产品单位成本，进行成本结转。;房地产成本核算对象的确定原则： 应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 平均销售价格不同的产品，如住宅和商业； 产品差异性大，成本不同的产品，如别墅和多层住宅。 ;成本计算方法： 成本计算方法是计算各种产品总成本和单位成本的方法，包括： ——品种法 ——分批法 ——分步法 根据房地产成本核算对象的特点，房地产成本计算采取分批法。;总成本和单位成本： 成本计算的目的是最终确定可售产品的总成本和单位成本； 成本核算主要是确定可售面积的单位成本； 按建筑面积计算的单位成本可应用于产品成本的对比分析。;房地产开发成本项目一般分为：土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费、建筑安装工程费、开发间接费六类。 万科根据自身的特点，将成本项目分为八类。;土地成本 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 园区管网工程费 园林环境建设费 配套设施费 开发间接费;成本科目设置;按受益原则，在成本对象之间分配成本费用； 房地产成本分配的方法： ——按土地面积分摊 ——按建筑面积分摊 ——按可售面积分摊 最终按可售面积确定各产品的单位成本。;开发成本（销售成本）计算：;三、房地产成本信息化管理;1、成本信息的意义;2、成本信息管理的基本原则; 万科成本管理软件——目标成本管理 A-housing网站——招投标管理 万科成本数据库——成本数据管理 ;;成本管理软件系统模块结构图：;签约 金额;各产品类型动态成本的形成;7个子功能模块;、A-housing网站：; 发布招标预告，为供应商提供更多的投标机会，使采购商对供应商有更多的选择余地，市场竞争充分。; 供应商可以随时展示产品，录入产品的详细信息，使采购商能及时了解市场产品情况。; 供应商在网上直接编制招标书，并可上传附件，设定审核程序，审核通过后将直接网上发标。; 供应商在网上直接按设定表格编制投标书，并可