雅戈尔房地产行业分析-提交报告.pptVIP

雅戈尔集团房地产行业分析报告;C2.房地产业务分析;中国房地产业20年间经历了三起三落;数年来房地产行业利润持续保持较高水平，带来房地产开发企业数量增加迅速;两年来土地价格上涨、原材料价格上涨，加之投机资本的进入等诸种原因导致多数地区住宅价格增长过快，部分地区出现了泡沫;房地产行业发展状况对很多行业影响力巨大，房地产过热投资可能引发的经济危机后果严重，促使国家相关主管部门陆续出台了一系列相关文件和法规，对房地产业进行全面调整和规范;2005年第二季度开始，国家宏观调控政策对房地产热的抑制作用逐渐显现，房地产行业进入了调整期，将会出现行业整合，给规模企业提供了空间;从长远看，中国经济将保持长期的高速增长，居民生活水平不断提高，将为房地产行业的持续发展提供动力;随着中国城市化发展、城市基础设施改善，人口持续增长及家庭规模小型化，房地产市场容量会逐步释放;雅戈尔置业应该关注复杂多变的政治经济形势对房地产消费的影响;小结：总体上，尽管受政策调控影响，短期内房地产行业发展速度减缓。但中长期来看，仍然具有很高的市场吸引力;C2.房地产业务分析;以人均GDP为标准，各区域经济发达程度大致划分为为：沪京津地区-东部省份-中部省份-西部省份;从城市化进程看，沪京地区及东部地区城市化率超过30%，其中沪京地区超过70%，而中西部地区城市化比例偏低;依据经济发展和人口宏观指标，我们可以把全国大致划分为四类区域;区域市场需求规模：从销售面积看，二类地区的市场容量最大；三类地区、四类地区取得市场成长领先地位;区域市场供应分析：各区域供给差异较大，一类地区年供给增长率持续上升；二类地区的市场供给量最大，约占全国的45%；三类地区年供给增幅由高位下滑；四类地区波动很大;供求平衡分析：除一类地区供求基本平衡外，其他地区需求增长快于供应增长;投资增长分析：各区域投资在20%以上的高位增长，推动市场继续快速成长；涨幅波动大，二类地区较稳定，四类地区增长较快;收益增长与盈利分析：一类地区的房地产业经营收益在35%左右的高位稳定增长，二类、四类地区的行业盈利能力最强;市场竞争程度：一类地区规模化程度和市场集中度较高，二类地区竞争激烈但水平不高，三、四类地区企业弱小、竞争强度不高;投资环境分析：一类、二类地区具有显著的优势，特大城市的投资环境明显强于中小城市;小结：三类，二类地区最具市场吸引力，重点省份基本位于北方中东部地区，可以作为雅戈尔置业优先发展的区域市场;C2.房地产业务分析;国家宏观调控作用明显，2004年下半年开始宁波房地产降温明显;2005年商品房和二手房市场交易量下降明显，价格增幅回落;由于2004年推出土地增幅较大， 2005年后土地交易将放缓，土地价格将会继续上升，宁波土地资源将越显稀缺;2005年，宁波市政府依然会将稳定房价作为工作重点;宁波房地产周期与中国房地产周期基本吻合，但宁波多种利好条件将使本次的房地产调整期小于2年;经济发展与消费能力持续增长，市场需求断层不会出现 ;宁波市城市化目标在2010年将达到65%，为房地产发展提供巨大发展空间;旧城改造力度加大，给市场提供机遇;宁波市良好的投资环境为宁波房地产的远期市场增添动力;2005年开始，外地大开发商大举进入，宁波未来的竞争将更趋激烈，宁波房地产市场将完成从价格博弈到品质之争的转变;预计2006年鄞州区开发将重新升温 ;小结：政府调控目标基本达到，市场不会出现大的起伏。2007年前可以扩大土地储备，但不宜作过大开发；以此为基地，完成人员资源配备和能力提升;C2.房地产业务分析;受市民“小富即安”的意识及房价涨幅较大影响，苏州过热销售现象并未出现;苏州市人均居民存款较高，加之苏州工业园区和高新技术开发区吸引了很多外地人，预示苏州居民的消费潜力旺盛;苏州城镇居民人口密度大，住房面积偏低，私人购买商品房比例小，显示了苏州房地产市场巨大的发展空间;2004年部分开发区工业总产值对比（亿元）;从区位来看，将来城东的发展空间最大，雅戈尔购买的土地位置较好，未来开发前景看好;C2.房地产业务分析;投机性购房期房炒作，两年来上海房价涨幅过快。受政策影响2005年5月，开始出现价格拐点，住宅价格下降明显;商业营业用房健康发展，商铺售价稳中有升，中心区域以外的商铺价格相对稳定，没有出现波动;2004年，上海土地市场出现与其他主要城市不同的供求关系。 2005年上海市继续对土地严格监控，获取土地难度加大，价格将继续上扬;从2004年上海土地供应情况看，房地产开发中心向北偏移，宝山区将成为开发热点区域 ;上海今年出台了一系列政策，调控房地产市场的结构，上海市场今年依然会受到政策较大影响;重点关注城市环境小结;C2.房地产业务分析;市场环境的变化使房地产价值链各环节利润贡献率发生了较大的变化;买方市场的到来促使房