2010年6月宁波房地产市场分析与预测报告.docVIP

2010年6月宁波房地产市场分析与预测 【本月导读】 6月商品房成交量大幅上升? ?6月商品房成交量无论是同比还是环比均出现较大幅度的回升。6月宁波共成交商品房3007套/31.10万平方米，环比2010年5月分别上升46.68%和73.07%，6月，宁波商品房成交价格12877元/平方米，环比下跌15.86%。 ?? 库存明显增加，出清周期持续大幅上升?? 6月底宁波商品房可售面积457.25万平方米，增加25.19万平方米，较上月环比上升5.83%;6月出清周期上升到13.3个月，环比增加了3.4个月。 共有11块住宅用地成交，环比大幅增加? 6月宁波市住宅土地共成交11宗，环比增加450.00%，建设用地面积58.43万平方米，环比增加550.76%，建设规划面积112.53万平方米，环比增加632.98%。 预计未来走势 ???本月成交量大幅上涨与本月推出的新盘高成交量有很大的关系，可以看出一方面市场对于新盘的价格接受程度较高，另一方面市场外积累的需求量还是很大，只要价位符合消费者心理预期，部分人会结束观望转而选择购房。预计未来市场会延续试探性促销的行为，如果新盘推出的价格合理，维持目前的成交量也是可能的。 1、2010年6月宁波房地产市场运行现状 1.1、当前市场的成交及价格情况 6月商品房成交量环比大幅回升 ??6月商品房成交量无论是同比还是环比均出现较大幅度的回升。6月宁波共成交商品房3007套/31.10万平方米，环比2010年5月分别上升46.68%和73.07%，增加957套和13.13万平方米;同比2009年6月分别下降66.12%和64.44%。 图1：2009.01-2010.06宁波商品房成交套数和成交面积 6月商品房成交均价大幅下跌? 6月，宁波商品房成交价格出现了与成交量截然相反的走势。6月成交均价为12877元/平方米，环比下跌15.86%，同比上涨33.94%。从趋势来看，商品房成交均价在2009年12月份略有下降之后，进入2010年，商品房成交价格连续四个月上升，达到历史高点之后，受到宏观调控的影响，成交价格呈现出下降的趋势。高端楼盘的成交量的减少，是导致商品房的成交均价有所降低的原因之一。 图2：2009.01-2010.06宁波商品房成交均价 ? 1.2、当前市场的销售速度和去化周期 库存明显增加，出清周期持续大幅上升? 6月底宁波商品房可售面积457.25万平方米，增加25.19万平方米，较上月环比上升5.83%;可售套数72234套，增加2284套，较上月环比上升3.27%。2009年7月到12月宁波商品房库存量持续减少，出清周期从10.2个月减少到6.2个月，缩短了4个月;从2010年1月开始，出清周期连续六个月回升，6月出清周期上升到13.3个月，环比增加了3.4个月。 图3：2009.07-2010.06宁波商品房出清周期 ? 1.3、当前住宅细分市场的供需特点 本月所有区域成交套数均在千套以下? 从分区县商品房成交套数来看，成交套数在500套以上有三个区域，为鄞州区、科技园区、海曙区，分别成交630套、602套、522套;成交量在100-500套之间的为江北北区（421套）、北仑区（299套）、江北区（225套）、江东区（169套）;成交量在100以下的为镇海区（67套）、象山县（50套）、东钱湖度假区（33套）、大榭开发区（29套）、奉化市（9套）、保税区（6套）。 图4：2010年6月宁波分区县商品房成交套数和成交面积 ? 保税区为商品房成交均价最高的区域：从分区县商品房成交均价来看，成交均价在2万元以上的只有保税区一个区域，成交均价分别为24053元/平方米;成交均价在1万-2万元之间的依次为鄞州区（18459元/平方米）、江北区（16275元/平方米）、海曙区（14820元/平方米）、江北北区（12602元/平方米）、镇海区（11443元/平方米）、象山县（11076元/平方米）、科技园区（11006元/平方米）、江东区（10635元/平方米）、东钱湖度假区（10142元/平方米）;其他区域成交均价在10000元/平方米以下，为大榭开发区（5882元/平方米）、奉化市（5732元/平方米）、北仑区（3929元/平方米）。 图5：2010年6月宁波分区县商品房成交均价 ? 1.4、当前热销项目 1.4.1、住宅销售套数排行榜 TOP10项目总成交套数上升明显 ?6月TOP10项目总成交715套，环比上升39%。从具体楼盘成交来看，楼盘之间的分化较为明显，有两个楼盘成交超过百套，末两位的楼盘成交在个位数。本月荣居榜首的是永和居易，成交310套;排名第二位的是维拉小镇，成交218套;排名第三位的是金色水岸，成交90套。 表1：2010年6月商品住宅销售套数排行榜 1.4.