第五章房地产评估答案.ppt

第五章 房地产评估; 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的各种定着物，包括物质实体及其相关权益。归纳起来，房地产有土地、建筑物和房地三种形态。 从资产评估的角度讲，房地产是土地和房屋及其权属的总称。 ;（一）土地 土地是指地球表面以及地表之上和之下延伸的一定空间。一宗土地的空间范围可以分为三层。 地表、地上空间、地下空间;土地的特性;土地的经济特性 供给的稀缺性 产权的垄断性 用途的多样性 保值增值性 ;土地的权利 土地所有权 土地使用权 土地租赁权 土地抵押权 ;我国土地所有权 国有土地所有权 农村集体土地所有权 土地的所有权不能够出让、转让;土地使用权 土地使用权是指依法对土地进行占有使用、出让转让和获得收益的权利。 土地使用权按照交易方式可???为： 出让（一级市场中进行,有偿取得土地) 国有土地使用权的出让方式包括招标、拍卖、挂牌和协议。 转让(二级市场中进行，有偿取得土地) 划拨（无偿取得土地) ;国有土地使用权按出让年限划分 居住用地70年 商业用地40年 工业用地50年 教、科、文、卫用地50年 综合或者其他用地50年 ;土地租赁权 是指土地使用者作为出租人，将土地使用权及地上建筑物出租给承租人。 土地抵押权 是指土地使用人可以将土地使用权及地上建筑物在办理相关业务时进行抵押，当债务人不履行义务时，债权人有权将被抵押的财产进行变现处置。;（二）建筑物; 建筑物的特性 不能脱离土地而单独存在 建筑物属于可再生社会资源 建筑物的所有权年限受其占用范围内土地使用权年限的限制;;建筑物的分类 1、按使用功能分类 民用建筑、商业建筑、工业建筑、农业建筑等。 2、按建筑物结构所用的材料分类 木结构、砖石结构、砖混结构 钢筋混凝土结构、钢结构等。;建筑物的可使用年限 建筑物的使用不能脱离土地而单独存在，因此建筑物的年限不能超过土地使用权的最高年限。通常只能根据土地使用权的剩余使用年限来评估建筑物的价值。; (三)房地产的分类;; 2、按是否产生收益划分 收益性房地产 非收益性房地产 3、按使用方式划分 出售性房地产 出租性房地产 营业性房地产 自用性房地产 ;4、按房地产开发程度分为 生地 不具备相关基础设施 毛地 具备基础设施，但有未拆迁的房屋 熟地 具备基础设施的直接可用土地 在建工程 现房 ;房地产的特征;房地产评估的特点 房地合估 建筑物出让或抵押时土地随同一起出让抵押，反之亦然。 建筑物产权受土地使用权年限的制约 ;;房地产价格的种类 根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格等 按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 按房地产的价格表示形式可划分为总价格、单位面积价格（建筑面积、使用面积）、楼面地价等 ;房地产评估原则 最佳有效使用原则 土地及其建筑物可以有商业、工业、住宅等多种用途。在市场条件下，应通过评估使被评估的房地产尽可能达到最佳有效的使用。 合法原则 评估时应以被评估房地产的合法产权、合法使用和合法处分作为前提进行。在评估房地产的价值时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据所规定的用途、容积率上限、建筑高度上限等因素确定该房地产的有效合理价值。 ;;一般因素 是指对于所有房地产价值都会产生影响的具有普遍性、共同性、全局性的因素。 一般因素主要包括： 经济因素：经济状况、利率、通货膨胀、居民收入社会因素：社会治安、人口数量、城镇化进程 家庭规模 行政因素：房地产政策、城市规划 ;区域因素 是指在某一区域地段内对房地产的价值产生影响的各种因素。 区域因素主要包括： 商业服务业繁华程度、交通便捷程度、基础设施及公用事业设施配套状况，以及自然和人文环境等。 ;;房地产评估程序 一、明确评估基本事项 （一）评估目的 房地产的评估目的可按业务性质划分为: 房地产出售、出租，房地产抵押，房地产保险和损害赔偿，房地产征税，房地产征用拆迁补偿，处理与房地产纠纷的有关法律诉讼等。 ;（二）评估对象 1、明确房地产类别 房地产主要分为土地、建筑物和房地等三种类别,具体又可分为以下几种情况： （1）空地； （2）有建筑物的土地； （3）地上建筑物； （4）土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体（房地）； （5）在建工程； （6）未来将要建设的房地产； （7）房地产局部，如某栋公寓中的某