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第8章 房地产评估; 8.1 房地产评估概述; 8.1.1 房地产的概念及其特征 房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。其中,土地是指地球表面及其上下一定范围的空间。建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者能够分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值受到明显损害的植物或人工建筑等。; 1)土地及土地权利 (1)土地 土地一般是指地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。如果广义地看,土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。;(2)土地的特性 ①土地的自然特性 A．位置的固定性。B．质量的差异性。 C．不可再生性。 D．效用永续性。 ②土地的经济特性 A．供给的稀缺性。 B．可垄断性。 C．土地用途的广泛性。 D．效益级差性。;(3)土地权利 1)土地所有权的归属　　我国城市土地的所有权属于国家； 　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；　宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。 　　2)土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：(掌握) 1.居住用地70年； 2.工业用地50年； 3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4.商业、旅游、娱乐用地40年；  5.综合或者其他用地50年。; 2)建筑物 从建筑学的角度来看,建筑物是指人工建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其它活动的工程建筑,一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成；构筑物则指除房屋以外的建筑,如道路、桥梁、水坝、水井、水塔、隧道、烟筒等。从资产评估的角度来看,建筑物不仅包括了房屋和构筑物,而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。; 3)房地产特性 房地产是地产(土地使用权)、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称,亦称不动产。房地产兼有地产与建筑物的特性,而它们的结合又形成了一些新的特性。 房地产一般具有如下特性： (1)位置固定性及区域性。 (2)长期使用性。 (3)保值与增值趋势。 (4)投资风险性。 (5)政策限制性。;8.1.2房地产评估原则　进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则。;1)合法性原则 是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。2)最佳使用原则 评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。 ;1）房地产价格的种类;（二）房地产价格的种类;　　　 例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？ 解：甲的楼面地价=1000/5=200元/平方米 乙的楼面地价=800/3=267元/平方米 应选择甲进行投资。 　3.根据权益的不同：可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格，如抵押价格、租赁价格等。　　一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。 4.按价格形成方式：可分为市场交易价格和评估价格。　　市场交易价格是指房地产在市场交易中实际成交的价格。　　评估价格是对市场交易价格的模拟。 5.按交易方式分类：拍卖价格；招标价格；协议价格。;4) 房地产价格的影响因素 ;(1) 一般因素;(2)区域因素　　;　　3.交通便捷因素　　这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。 　　4.城市设施状况因素 　　(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。 　　(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。　　(3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。 　　5.环境状况因素　　若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、