区位修正标准.doc

.编制比较因素条件指数表 本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。 3.1交易情况 选取案例交易情况均为正常交易，故不进行交易情况修正。 3.2建筑面积 建筑面积分适中、较适中、一般、较不适中、不适中五个等级，以估价对象的面积大小和房屋套型匹配是否适中为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2% 3.4交易日期 本次评估比较案例交易时间均为估价时点近期内的挂牌案例，故不进行交易日期修正。 3.5交易方式 选取案例价格为网上报价，考虑到实际成交过程中双方还价的因素，实际成交价格变动约为报价的1-3%，根据估价对象的实际情况，本次进行1%的修正。 3.6区域因素 3.6.1距区中心距离：以估价对象距区中心的距离为基准（100%），相差+/-2km，比较案例价格修正-/+2%； 3.6.2区域繁华程度：分优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象为基准（100%），相差一个等级，比较案例价格修正+/-2%； 3.6.3道路通达度：分优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象所处区域的道路通达度为基准（100%），相差一个等级，比较案例价格修正+/-2%； 3.6.4交通便利度：分优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象所处区域的道路通达度为基准（100%），相差一个等级，比较案例价格修正+/-2%； 3.6.5基础设施完善度：分优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象所处区域的基础设施完善度为基准（100%），相差一个等级，比较案例价格修正+/-2%； 3.6.6公用设施完备度：分优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象所处区域的生活服务设施状况为基准（100%），相差一个等级，比较案例价格修正+/-2%； 3.6.7环境质量优劣度：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象所处区域的环境条件为基准（100%），相差一个等级，比较案例价格修正+/-2%。 3.6.8学区：分为幼儿园和小学在市重点学区、小学或初中在市重点学区、不在市重点学区三个等级，以估价对象学区状况为基准（100%），相差一个等级，比较案例价格修正+/-5%； 3.7个别因素 3.7.1小区环境：本次评估估价对象与比较案例处于同一小区，故不需进行小区环境修正。 3.7.2层次：根据楼房楼层与价格的关系情况，以估价对象所在楼层为基准，综合确定比较案例修正系数为101.5%，99.5%，100.5%； 3.7.3户型：分优、较优、一般、较劣、劣分个等级，以估价对象的户型为基准（100%），相差一个等级，比较案例价格修正+/-2%。 3.7.4朝向：分为南北向、南向、东南向和西南向、东西向和东向和西向、东北向和西北向和北向5个等级，以估价对象朝向为基准（100%），相差一个等级，比较案例价格修正+/-2%。 3.7.5建筑结构：分为钢混、砖混、砖木三个等级，以估价对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，比较案例价格修正+/-2%。 3.7.6装修情况：装修分为毛坯房、简单装修、中档装修和高档装修四个档次，以估价对象装修情况为基准（100%），相差一个等级，比较案例价格修正+/-2%。 3.7.7物业状况：本次评估估价对象与比较案例处于同一小区，物业情况一致，故不需进行物业状况修正。 3.7.8成新：根据估价对象建筑年代、工程质量、维修养护状况等进行修正，分为十成、九五成、九成、八五成、八成等五个级别，以估价对象成新度情况为基准（100%），相差一个等级，比较案例价格修正+/-2%。