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第八章 房地产评估 交易情况修正 交易情况修正 交易情况修正 交易情况修正 交易情况修正 交易情况修正 交易情况修正 交易情况修正 交易情况修正 交易情况修正 交易情况修正 交易日期修正 交易日期修正 交易日期修正 交易日期修正 交易日期修正 交易日期修正 交易日期修正 交易日期修正 交易日期修正 交易日期修正 交易日期修正 交易日期修正 交易日期修正 交易日期修正 交易日期修正 区域因素修正 区域因素修正 区域因素修正 区域因素修正 区域因素修正 区域因素修正 区域因素修正 区域因素修正 区域因素修正 区域因素修正 个别因素修正 个别因素修正 个别因素修正 个别因素修正 个别因素修正 个别因素修正 个别因素修正 个别因素修正 个别因素修正 个别因素修正 个别因素修正 个别因素修正 个别因素修正 个别因素修正 个别因素修正 综合修正确定评估值 综合修正确定评估值 综合修正确定评估值 综合修正确定评估值 综合修正确定评估值 综合修正确定评估值 综合修正确定评估值 综合修正确定评估值 综合修正确定评估值 综合修正确定评估值 综合修正确定评估值 综合修正确定评估值 综合修正确定评估值 房地产重置成本及估测 房地产重置成本及估测 房地产重置成本及估测 假设开发法的评估步骤 2）估算投资利息 在估算投资利息时，应选择建设银行基本建设贷款利率。建设银行根据不同的贷款期限规定了不同的基本建设贷款利率（如表7-2所示。 （3）利率 假设开发法的评估步骤 建设银行贷款利率表（2008年） 5.94 五年以上 5.76 三至五年（含） 5.40 一至三年（含） 二、中长期贷款 5.31 六个月至一年（含） 4.86 六个月（含） 一、短期贷款 年利率（%） 种类项目 假设开发法的评估步骤 2）估算投资利息 计息方式应与所选择的利率相对应，即如果选择1年期银行贷款利率（开发建设期长于1年），应复利计息，如果选择与开发建设期相同期限的银行贷款利率，应单利计息。 （4）计息方式 假设开发法的评估步骤 2）估算投资利息 某房地产开发成本为1200万元，开发建设期为3年，开发成本在整个开发建设期均匀投入，银行1年期贷款利率为5.31%，3年期贷款利率为5.40%，试用1年期贷款利率和3年期贷款利率分别计算房地产开发成本应计的利息。 （4）计息方式 假设开发法的评估步骤 2）估算投资利息 用1年期贷款利率计算房地产开发成本应计的利息为： 1200×[（1+5.31%）1.5－1]=96.84（万元） 用3年期贷款利率分别计算房地产开发成本应计的利息为： 1200×5.40%×1.5=90（万元） （4）计息方式 假设开发法的评估步骤 3）估算开发利润 估算开发利润应把握计算利润的项目和利润率两个方面。 计算利润的项目应包括待开发房地产价值、投资者购买待开发房地产应负担的税费、开发成本、管理费用等四部分内容。 利润率应选择房地产行业开发某类房地产的平均投资利润率，另外，还要注意项目总投资利润率和年投资利润率之分。 假设开发法的评估步骤 4）估算销售税费 房地产销售税费包括销售费用、销售税金及附加、交易手续费等方面。销售费用包括中介代理费、广告宣传费等，应考虑房地产销售费用的一般水平，按照开发完成后的房地产价值的一定比例测算。销售税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等，按税法规定的计税依据和税率计算。交易手续费按当地政府规定的费用项目和收费标准计算。 假设开发法的评估步骤 4）估算销售税费 此外，投资者购买待开发房地产应负担的税费，主要包括契税和由买方缴纳的手续费，也应按照税法和当地政府规定的计税依据、税率、费用项目和缴费标准计算。 假设开发法的评估步骤 将以上已估算得到的数据代入假设开发法的评估计算公式，并结合评估人员的经验和其他评估方法，对计算得到的评估结果进行分析及修正，最终确定待开发房地产的价值。 计算并确定待开发房地产的价值 假设开发法的评估步骤 应注意两个方面问题，一是按公式计算得到的待开发房地产价值是开发完成时点的价值，需要将该时点的价值进行折现，折算成投资者购买待开发房地产时点（即评估时点）的价值。二是评估待开发土地价值时，需要估算出土地总价、土地单价和楼面地价等多个地价，其中，楼面地价是按房屋单位建筑面积平均分摊的土地价格。 计算并确定待开发房地产的价值 路线价法的基本原理 路线价法的概念 路线价是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地所求取的平均价格。 1）路线价 路线价法的基本原理 路线价法的概念 路线价法是根据某特定街