2007年诸暨房地产实男场调研报告.docVIP

诸暨市场调研 报告 杭州诺鼎房地产策划有限公司 2008-1 前 言 根据项目需要，我公司特在年前对诸暨市场尤其是开发区片区房地产市场进行了针对性摸底。本次市调我公司共派出5人（策划部2人，市场部3人）为期四天，对诸暨市规划局、统计局、房管局、建设局、开发区管委会等职能部门进行走访，同时对各竞争楼盘近期动态进行实地调研，得出本调研报告，供贵公司参考。 第一部分 诸暨市房地产市场发展情况 近年来固定资产投资、房地产开发投资分析 通过对诸暨权威部门走访，得出如下统计表： （数据来源：诸暨市统计局） 2002年以来，全社会固定资产投资、房地产开发投资在稳步增长，其平均增长速度分别达到了25.6%和45.6%，房地产投资占固定资产投资额的比例也在逐年增加，由2002年的8.9%到2006年的15.6%。2007年总投资额统计部门还未具体统计出来，但据权威人士透露2007年房地产投资增幅较前大于2006年的15.6%。 住宅市场施工面积、竣工面积、销售面积、空置面积统计 年份 住宅施工面积（万㎡） 竣工面积（万㎡） 销售面积（万㎡） 年末空置面积（万㎡） 2002 92.1 67．9 63 18.9 2003 79.4 34．3 31.8 12.1 2004 119.4 31．7 34.4 10.8 2005 219.9 46．7 21.1 11.4 2006 265.3 56．7 65.1 39.4 2007 293．4 65．3 72．3 未统计 （数据来源：诸暨市房管科） 为了更清楚的看出各项指标的变化，我们分别画出它们的折线图。 住宅施工面积 2002年以来诸暨住宅市场施工面积变化幅度较大，除2003年有小幅度的下降外，其余年份增幅较大，平均增幅达到了30.4%，其中2005年增幅最大，达到了84.2%。2007年市场施工面积为293.4万㎡。 近三年住宅市场施工面积逐年增长，估计今后几年市场将有充足的供应量。 住宅竣工面积 与迅速增长的施工面积相比，竣工面积的变化显得平稳得多。2003年竣工面积比2002年急剧减少了33.6万㎡，降低了49.5个百分点，2004年到2007年增速一直较为平稳，这几年的平均增长率为27.9%。 3）住宅销售面积 2002年以来住宅市场销售面积波动较大。2003年销售面积急剧下降，降幅达到了51%，04年在03年的基础上稳中有升，但幅度不大。诸暨市场05年销售面积又严重下滑，幅度达到了39%。06年消费潜力得到释放，销售面积急剧增加。 06、07年销售面积剧增，一定程度上说明诸暨块状经济结构异常活跃，诸暨城市化进程也在近几年得以加速。 住宅年末空置面积 从2002年到2005年，市场上空置面积变化较稳定，维持在20万方以下，且一直在减少。到2006年，在整个市场销售面积增加的同时，空置面积也迅速增加，达到了39.4万方。 在开发量不断上升的同时，诸暨楼盘的品质也在不断地提高，随着土地出让由小面积到大面积的转变，自2003年起，诸暨市兴起了以开发中高档楼盘为主的开发活动。 房价变化 近三年诸暨排屋别墅类物业均价变化 年份 均价 2005年 5000 2006年 5500 2007年 6500 07年上半年，诸暨的房地产行业告别“观望期”，市民积累的消费热情重新喷发，销售面积、销售价格都出现了明显上升。目前诸暨市区普通商品房均价在3800元／㎡左右，排屋、别墅均价在6500多元／㎡左右，价格较07年初有了明显的上扬。这是2003年、2004年房价上涨之后的又一次明显上浮，但此时人们的消费心理明显要成熟、理性了很多。受宏观调控政策的影响，从2005年4月开始楼市处于观望期，05年市场均价基本上与04年持平。 受一手商品房普涨影响，诸暨城区的二手房价格也“水涨船高”。目前诸暨城区较好地段，面积在50~70㎡的小户型，价格已经涨到3800~4000元／㎡，一般地段的二手房均价也在3700元／㎡左右，比去年同期涨了300元／㎡左右。购买学区房和拆迁户安置是促成目前二手房交易和租赁量价齐涨的主要因素。 区域土地出让情况分析 诸暨城区近三年来土地供应情况 年份 交易宗数 面积（亩） 出让金总额（万元） 出让均价（万元/亩） 2005 7 440.59 39276.52 89.15 2006 8 1622.67 204076 125.77 2007 18 688.035 121105.6 176 近年来开发区出让土地部分土地情况： 时间 项目 用途 土地面积（亩） 中标单位 中标金额 （万元） 2006年及以前 城西商务区4#地块 住宅 64.5 丰