2008年东莞房地产碌磨市总结及09年展望报告.docVIP

合富辉煌：08年东莞楼市总结及09年展望 第一部分 宏观政策篇 一． 房地产周期研究 回顾05-07年市场上涨的周期，客户信心来源于 宏观经济 1、宏观经济向好，民众收入增加，真实住房需求增加 房价 2、房价已经走出了较长时间的慢牛行情，房价连续数年只涨不跌，刺激人们的投资心理 金融投资 3、货币供应量大，流动性过剩，投资渠道少，各种资金涌入房地产行业，房贷条件宽松 市场信心是如何消失的： 政策打压 2007年9.27新政的颁布。新政通知下达后，购房者开始观望，但从新基、西平地块的拍卖能够看出，开发商还是对市场持乐观态度 房价 王石提出拐点论，2月底东莞运河东一号和景湖湾畔楼价跳水。十年来房价只升不降的神话被打破 宏观经济 8月份中国宏观经济周期拐点显现，9月美国雷曼兄弟破产，全球笼罩在金融海啸的阴影下，国内民众对失业的担忧正在上升、对长期收入的信心正在下降，而且提振经济的政策作用能发挥几许，尚存在不确定性，这使看空楼市的情绪更加浓厚。 今年8月份以后，支撑民众房价信心的三大要素全部消失，并且国内外的经济基本面，到09年上半年恐怕不会发生改变。 因此，即使未来政府放开二套房以及二手房政策，降低购房成本，也只能有限的刺激刚性需求，而这段时间民众对房价的信心，始终是脆弱的，只有极少数资金雄厚的投资者，才有实力在目前的世道投资。市场价格仍将在较低价位徘徊，消费力相当长时间集中于首次和改善的自住型客户。 国内房地产业现正处于衰退和萧条的下行周期之中，而且存在了太多的不确定因素，金融危机什么结束？房价什么时候止跌回升？…… 面对不确定的市场，回顾历史才能更清楚进行预判 通过回顾15年来房地产市场化改革发展历史，可以看清行业波浪式上升规律，更准确梳理客户购房信心的形成因素。 国内房地产业行业用约十五年，经历了一个完整产业周期 第一阶段衰退：94-95年 （1年） 阶段特征：消费者购买急剧下降，存货出人意料的增多，房价开始回落。由于看不到投资价值，投资客户开始离场，开发商减少拿地。企业利润在衰退期急剧下滑。 第二阶段萧条：95-98年 （3年） 阶段特征：房价维持在较低水平，成交量较上一个阶段有所回升；开发商放缓施工进度，等待存货的消化，对行业上下游相关原材料需求减少，并导致原材料价格下降。 第三阶段复苏：98-05年（7年） 阶段特征：房地产价格回升，金融机构发放信贷的动力增加。在收入预期增长和信贷放松的双重影响下，居民对房地产需求缓慢上升，房地产市场的周期通常包括较长的上升周期和相对较短的下降周期。 第四阶段高涨：05-07年 （3年） 阶段特征：在房地产繁荣阶段，经济周期也处于顶部。开发商高价拿地，投资者高位接盘，人们热衷于追涨杀跌。自主型买家被裹挟入场，市场价格逐渐脱离这部分买家的购买能力。 93年至今，房地产销售增幅低于GDP有四次 按照当年价格计算，从93年至今，房地产销售增长幅度低于GDP增长幅度的年份，只有四次。前三次在93-96年的衰退期，第四次是08年。08年跌幅之深为历年之最，且是唯一负增长年份。 周期特征：熊短牛长 1、熊短牛长，复苏期缓慢爬坡，经历时间往往较长，而衰退期往往来得迅猛突兀时间较短 2、高涨期中，偶发性事件导致市场信心崩溃。信心一旦崩溃，无人敢买房，便是价格和成交量雪崩。市场进入衰退期消费者购买急剧下降，存货出人意料的增多。由于衰退期的成交量和价格急速探底，萧条期市场新增投资减少。 房地产周期性特征产生的原因在于 宏观经济周期波动 1、宏观经济高涨时期，人们收入水平高而且增长较快，对未来的预期乐观。收入的增长刺激人们购房欲望，这是房地产行业增长的真实需求所在。因此房地产行业与宏观经济周期总是密切相连。 建筑周期滞后 2、由于建筑行业生产周期长、投资成本大的特点，房地产行业的投资与竣工指标会滞后于市场实际需求的变化，在一些特殊的转折时期，会加剧行业波动的幅度和延长调整的时间 投资者的有限理性 3、价格长时间的稳步上扬，给消费者比较稳定的价格上涨预期，刺激投资行为，投资行为开始增加。人们在价格上涨期间热衷于追涨杀跌，价格低迷的下调阶段则过度观望，也加剧房地产的波动，形成熊短牛长、大起大落的局面。 而另一方面 政策效应也深刻影响房地产的周期进程 ? 国内土地市场和银行信贷由政府掌控，并且政府制定税负政策的权力过大，甚至出台直接干预市场产品的90/70政策，中国房地产市场化改革非常不彻底。 ? 由于政治、民生、经济甚至决策者的个人因素等各种因素参杂在政策制定过程，企业对政府出台的房地产政策难以形成稳定的预期，历年以来，政策对房地产市场产生了巨大的冲击。 房地产调控政策也是有周期的：调控政策的周期和房地产周期时间上一致 打压的政策：05年开始，政府认为房地产已经出现过热情况，银行利率