2008年度珠海房地驳您市场报告.doc

刊首语 阳光总在风雨后 风风雨雨的二○○八年过去了。 在这一年里，中国经历了风雨。从年初的“冰灾”，到3·14西藏动乱，从手足口病到胶济铁路出轨，以及造成近八万人死亡和失踪的5·12汶川大地震。但正是在风雨中，我们诞生了全民救灾的民族精神，也有了一个新的流行语“猪坚强”。 在这一年里，中国经济也经历风雨。上半年，“防通胀”是最热的词汇，CPI、PPI成了老百姓耳熟能详的经济学名词；而下半年，“金融风暴”席卷全球，“保增长”则成为国民经济的首要任务。在全球经济衰退的影响下，前些年自中国加入世贸后，由外贸强劲增长拉动的整体经济“高增长、低通胀”的黄金发展期，不得不开始进入转型。 同样在这一年里，中国楼市也经历风雨。有人说是“急风骤雨”，也有人说是“凄风冷雨”。总之，房地产市场在经过前几年的“高烧”后，进入了一个“寒冷的冬天”。商品房销售量急剧下跌，消费者普遍开始观望，房地产企业资金链紧绷，土地市场频频流拍，等等现象与前两年相比，形成了鲜明的对比。 回首二○○八年的中国楼市和珠海楼市，我们觉得“拐点”和“回归”两个关键词，可以是一个概括；而展望二○○九年以及经过这一轮调整之后的中国楼市，“转型”则应该是一个必然的趋势。 关键词一：拐点 房地产市场的“拐点论”，无疑是从万科地产的王石董事长提出的。在年初“拐点论”提出时，曾引起市场的广泛争议。但从去年四季度的深圳、广州开始，逐渐蔓延到全国的市场成交量急剧下滑，成了不争的事实。甚至，SOHO中国董事局主席潘石屹更抛出震惊业界的“百日剧变论”，声称不出百日，因为面临巨大的资金压力，房地产市场即将发生剧变，大量企业将进行整合。 确实，犹如2008年春节前的“冰灾”一样，对珠三角很多城市的房地产开发商来说，那个冬天格外冷！年初深圳的新建商品房成交面积的月度数据，曾经萎缩到6万平方米（当月珠海仍有20万平方米的成交量），与07年高峰期相比，大幅萎缩达90%，完全可以说是接近“零成交”的冰封状态了。 从目前逐渐公布的全国各大中城市的交易数据，我们可以发现，这不是个别城市的现象。如上海、杭州、南京三个长三角代表城市，2008年的商品住宅成交面积分别比07年下降了56.9%、54.3%和50%，均可谓“腰斩”。 与商品房交易量大幅下滑相对应的，还有房价的回落。其震荡波的发源地仍然是深圳，具有标志性的始作俑者，还是万科春节前后在多个城市发动的“打折风”。前些年如脱缰野马般疯涨的房价，终于开始回头了。这一回头，就象推倒了多米诺骨牌一样，蔓延开去，从珠三角到长三角，到环渤海湾，从一线城市到二三四线城市。其下降幅度较大的，如深圳，已经比最高峰时累计下跌近四成，关外部分地区更已下降50%以上。 正应了中国人常说的“买涨不买跌”的从众心理，与前两年房价一路高歌猛进时，各路买家蜂拥而至、前赴后继般杀进楼市的情形相反，消费者象听到了无声的命令，不约而同的进入观望状态。投资者潮水般涌来，又象潮水般退去；改善型需求也止步不前了；连最具需求刚性的一次置业者的自住需求也大幅度萎缩。大户型的房子卖不动了，小户型的房子也不好卖了。郊区的豪宅卖不动了，市区的公寓销售速度也明显下降。 楼市的下跌，直接带来土地市场的冷落。2007的土地市场，我们听到最多的是各个城市不断创下“地王”的消息。而在2008年，我们听到的是一次又一次土地流拍的新闻。不仅是地产大鳄们不再大肆攻城掠地了，连07年吃下的高价地，也有因资金链紧张而消化不良、甚至发生退地的现象。 以上这些，是无可回避、毋庸置疑的事实，但并不是世纪末的景象。在市场经济中，没有只涨不跌的楼市，调整是正常的，也是必然的。这次的中期调整，是前些年市场非理性上涨的必然回归，市场总是在这样的波浪中前进的。 关键词二：回归 与国内其他城市相似，据珠海市统计局公布的2008年1-11月份商品房销售面积为148.31万平方米，比2007年全年销售面积321.97万平方米相比，下降了54%，即使与2007年1-11月份也同比下降50%。但与2006年1-11月份的156.66万平方米比较，则仅下降了5.3%，比2005年同期还略有增长。 这一组数据说明了什么？我们认为，这说明2007年异乎寻常的翻倍增长是不正常的，是不可持续的，并不能代表珠海这个城市所应有的正常水平。那么，市场回归理性是应该的，也是必然的，并不值得过分悲观。 对于2009年的市场交易量，有业内人士甚至预测可能会低于100万平方米的水平，是否准确自有事实来验证。我们认为，“价格围绕价值而波动”是市场经济的法则，市场既然可以涨到你不信，当然也可以跌到你不信，并不奇怪。但是，在中国宏观经济已经吹响“救市”的集结号，中央政府密集推出“四万亿投资计划”、以及救经济、救楼市的各项政策的大背景下，我们相信房地产市场实现“软着陆”是可以期待