20130513芜湖地块产品建议终稿要点.ppt

赠送面积7㎡左右 赠送面积12㎡左右 3.6m 3.9m 4.1m 3.9m 镂空设计 小户型三开间设计 3.6m 3.9m 4.2m 4.0m 镂空设计 小户型三开间设计 市场研判篇 项目解读 背景概述 竞争分析 客户圈定 产品建议 价格建议 户型建议 其它建议 其它细节建议 庭 廊 ——将景观引入架空层 —— 景观廊 院 ——主题庭院 堂 ——提升品质和形象 外 ——塑造品质和形象 外—基座石材处理 立面石材＋真石漆处理 保证底层立面石材设计，2-4层可局部石材铺设。 外—基座石材处理 外—质感的材质 主入口 外—入口及围墙 设置要点 入口采取拼花与铺装进行软化处理，增加社区柔和度于美感； 围墙内种植乔木，丰富内外景观视野 入口高差 一、挑高 装修入户大堂 内部布置信箱、奶箱及休憩椅 堂 入户大堂 入户大堂前景观 石材铺设的小径与坡地森林景观元素相结合 营造安逸情趣的入户氛围，尽显高端品质 引水入楼 庭－ 廊－景观长廊 由景观廊连接起建筑， 创生出新空间与园林景观。 利用景观游廊或廊架将园林、住宅楼贯通连接，集交往、休憩、生活、观景于一体的“泛园林”，半围合式的规划布局，将景观转化成生活的一部分。 院 功能：组团漫步与休闲活动； 关键要素：漫步道铺设，儿童游乐、老人休闲广场。 组团主题景观 通过不同的主题小品，体现不同的主题庭院。 院 主题景观小品 地平高差塑造，坡地景观打造，保证景观视野的立体性。 院 坡地景观 院 森林式景观 在以组团绿化为主，没有大面积集中绿化的项目中，应提高植栽水平，营造森林式绿化景观。 地下——引入阳光、引入新风、引入视野－打造“清风车库，阳光车库” 细致周到的物管服务 智能化周界防越报警系统 闭路电视监控系统 24小时定时不定时安保巡逻 对讲访客系统 消防系统 宽带、电话、有线电视的信息网络系统 物业管理系统 电表、水表、煤气户外远程抄表系统 周全物管 安保服务 信息服务 生活服务 公共卫生保洁 生活设施维护 绿化、花卉园艺管理 车辆停放管理 各类费用代收代缴 代收发报纸、信件 细节决定成败 细心赢得口碑 …… 市场研判篇 项目解读 背景概述 竞争分析 客户圈定 产品建议 价格建议 价格建议 价格考量点： 1.项目所处地段，弋江区非滨江一线景观地段。 2.周边核心竞品价格，集中在5200-5600元/㎡之间。 3.项目快速去化的目标，达成一年去化十余万方的巨大体量。 4.产品规划虽然可圈可点，但在项目规划景观、配套等均未成熟前，以目前市场客户的挑剔眼光来看，暂不构成拔高价格的驱动。 5.产品定位，小户型，低总价的产品线及快速跑量的营销策略。 综合考虑到以上因素，目前本案入市价格宜在5700元/㎡左右。 具体入市价格及可实现均价视届时开盘具体市场情况而定。 THANKS! 迪赛DESIGN 以人和思想的力量取胜！ 面积：80-120㎡小户型能保证稳定、较快的销售速度。 价格：总价段控制在70万以内，市场接受度较高。 产品：产品打造机会点较多，三开间朝南通透小户型市场市场较为空白， 赠送面积突破空间较大。 客户：区域内基本以周边工作生活的年轻刚需客户为主，外区客户外溢较难。 项目启示 本案需要立足地缘性客户，紧抓市场空白点，创造产品的性价比优势以吸引客户，快速去化。 滨江片区——次要竞争 华仑港湾 项目占地：18万方。 总建筑面积：49万方，商业15万，住宅33.6万方，规划总户数2613户 。 住宅物业：15栋高层，其中6栋28F高层、7栋30F高层以及2栋43F的江景楼王。 物业：高力物业（1.00元/平方米·月 ）。 特色：4.8米挑高入户大堂、全干挂大理石材（山东荣城 ）、15万方商业配套、江景。 1 2 3 4 5 6 7 9 10 8 11 12 13 14 15 已推 未推 一批 二批 三批 洲际华邑 银泰百货、皖江书局、影城 北 滨江片区 总平图 推售分析 28F 4# 合计 8# 合计 户型 141 89 124 89-141 141 89 124 89-141 户数 54 54 54 162 54 54 54 162 已签约 8 25 11 44 18 24 18 60 签约比例 15% 46% 20% 27% 33% 44% 33% 37% 12年签约情况 2012年已成交产品均价6548元/㎡，整体成交率104套，成交率32%，主力成交房源为89㎡的两房。 目前整体价格上涨约3%，价格涨幅较低，产品市场价格敏感度较高。 89㎡的两房市场接受度较高，成交主力总价在55-60万。 4.5m 4.2m 4m 3.8m 户型整体方正，但朝南开间较为局限，基本为两开间朝南。 12年9月 12年12月 13年5月 推出4、8#房源，89-141㎡，主力户型为三房124-141㎡，成