东莞金域中央二期拥莫销总纲.pptVIP

金域中央二期营销方案 谨呈：东莞市金众房地产有限公司 二期：从一期的得失讲起 对于二期，我们的共同追求：将金域中央打造成东莞美誉度最高的豪宅 目标下的问题思考 政策分析部分的结论与思考 百悦尚城——本项目后期的重点关注项目 占地面积： 261015㎡ 建筑面积：511689.02㎡ 容积率：1.65 绿化率：32.5% 总户数：4338 车位：1982（室内） 563（室外） 百悦尚城受到90/70控制，（拼合后）户均面积在140平米，拼合户型占1/3 11栋情景洋房地下室，1楼地下室约90平米，2楼地下室约45平米 11栋情景洋房1层，1梯2户，4房3厅，150平米，送前花园约50平米，送地下室约90平米 11栋情景洋房2层，1梯2户，4房2厅，155平米，送地下室约45平米 11栋情景洋房3层，1梯2户，4房2厅，134平米 11栋情景洋房复式4层，1梯2户，5房3厅，199平米 11栋情景洋房复式5层 百悦尚城是本项目外市场上情景洋房货量最大的项目，总共112套 世纪城国际公馆3期——营销中将借助世纪城1、2期的成熟优势 占地面积：9.84公顷 建筑面积：24.69万㎡ 绿化率：45.78% 总户数：2139户 车位：1200（地下） 30（地面） 世纪城国际公馆3期受到90/70限制，（拼合后）户均面积130平米 御花苑——预计在2008年4月仅有尾货在销售 重点项目关注部分的结论 多层洋房的结构上，相对于一期没有大幅度的变化 多层的地下室加入了车库，实现更多的使用功能 根据规划设计部要求，在后面的推广中，均不涉及多层产品赠送地下室的问题，因此关于车库的实用性和使用功能，可通过实景展示展示其功能。 因赠送规范的变化，多层洋房的面积范围变小，户均面积变大 本项目的户型面积区间和户均面积均明显大于市场同期水平 产品分析的结论 一期售罄后，上门客户大部分是路过或朋友介绍 目前上门的客户主要是路过和老客户介绍，这批客户的基本情况基本与一期客户一致； 本数据对于二期的客户群体有重要的参考意义。 一期售罄以来的客户对于户型面积的要求与本项目二期的户型面积有差异 一期成交客户对于项目的档次和户型设计非常认可 客户部分总结 一期到二期的客户可能变化分析初期：第三等级的客户为主要客户 一期到二期的客户可能变化分析中期：三类客户的比例基本相当 一期到二期的客户可能变化分析后期：第一等级的客户为主要客户 营销总策略 Action1: 重塑核心价值 提升物管品质，引进物业顾问公司作咨询 园林提升,展示成熟之美! 在园林方面，发展商已经进行了多项改进包括坡地的引入和主入口的变化； 雕塑的引进给整个社区带来了趣味性的点缀，同时增加了生活氛围； 配套完善,尽显成熟：进行针对性的商铺招商 明确策略：一个中心，3个基本点 形式 Action5: 二期推货策略 对各批货量进行价值评定 价值第一等级 17～25栋宽景美墅； 27、28栋版式高层； 楼王； 价值第二等级 10～13栋宽景美墅 价值第三等级 26、29、31、32栋点式高层； 价值第四等级 30栋点式高层； 五期沿黄金路高层 目前已知的工期：17～25栋多层和26～28栋高层之间的工期相差时间较长 右图所示的工期是以2007年10月金众确定的工期为准，不排除未来可能会有变化的可能性。 根据分批推售的原则建议的五批推售方案2008年春节后正是开始二期推广 该推售方案的优势： （1）保证每一批货量中都有高档单位和低档单位的组合； （2）每批货量中均不存在较为显著的内部竞争； （3）宽景美墅的价值被最大化； 该推售方案的劣势： （1）宽景美墅17～25栋的入伙将分2批进行，可能会影响早入伙的客户利益； 该种推货策略将保证金域中央最优质产品的价值持续放大 原创 原有的渠道为东莞中高档住宅普遍使用的渠道，覆盖面也仅限于东城和南城 渠道扩充 成就 通过持续的实践和主题变化，配合持续的销售，提升项目及开发商的品牌形象 第一阶段：2007年10月～2008年2月推广主题方面 第一阶段：2007年10月～2008年2月 2007年11月27日，金域中央一周年庆典 第二阶段：2008年2月～2008年4月推广主题方面 第二阶段：2008年2月～2008年4月看楼路线和展示点 第二阶段：2008年2月～2008年4月 2008年3月初，金域中央新豪宅品鉴会暨金众——**品牌合作仪式 第三阶段：2008年4月～2008年8月推广主题方面 第三阶段：2008年4月～2008年8月看楼路线和展示点 第三阶段：2008年4月～2008年8月 第四阶段：2008年8月～2008年11月推广主题方面 第四阶段：2008年8