合富辉煌上海市仁旱你运杰社区商业初步营销方案.pptVIP

价格策略 一.定价指标 影响商铺价格定位的指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。 二.参考指标 07年上海商业地产投资项目投资回报率8％ 恒隆、港汇等大型商业广场投资回报率6％ 一年期定期存款利率4.14％ 本案目前已售单位平均投资回报率3.5％－3.8％ 三.周边的租金水平和业种类型 项目处于青浦新城商业规划的末端、人流不多。周边商铺的租金相对老城区较低，街铺维持在1.5元-3元/M2不等，业种集中，百米左右路段超市就有联华，华联各两家；文峰、永琪各一家；海鲜酒店一家； 河滨花园商铺项目位于住宅区旁景观河边，现已有一家大型餐饮进入，且租金价格不高。除此之外，本案区域内基本无能承受高租金的商家，没有吸引人流的亮点。 　仁恒－运杰社区商业初步营销方案 　　 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 目 录 一、项目社区商业现状 二、项目商业定位 三、合富商业客户资源 四、项目营销模式 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一、项目社区商业现状 1.1本社区商业类型 1.2本社区商业分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1.1项目社区商业现状 ——社区商业含义 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1.1项目社区商业现状 ——按照商住比分析 本项目社区商业由沿街商铺、步行街内铺、泛会所商业组成，预估整体商业面积在3万平米左右，约占整体住宅的10%以上。 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间 ，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1.2项目社区商业分析 ——三部分组合商业优劣势 类型 沿街商铺 步行街内铺 河滨商业 优势 外围沿街商铺显现出一定的 集群效应，与主干道商业 商铺房型方正，分割自由度大，商业动线也较为合理 整体商业形象时尚，前卫， 邻河景观环境幽雅 劣势 餐饮行业限制，商铺内部格局利用率不高 社区入口咖啡餐厅阻挡视线，