惠州惠城区江北及降沫南房地产市场调查报告.docVIP

惠城区江北及江南调查报告 惠州城市概况 中海石化落户惠州对惠州市区的第三产业提供广阔的发展空间，给惠州带来了巨大的商机，同时，也提出了严峻的挑战。近几年第三产业发展速度缓慢，2002年第三产业占GDP的比重仅为27%，不仅低于珠江三角洲的水平，而且还低于广东省平均水平。第三产业中传统的餐饮旅馆业占的比重较大，现代服务业比重较小，惠城与惠阳两个区商贸、餐饮及低水平的社会服务业占了第三产业的45%，如果不加快服务业的发展，不仅导致制业缺乏发展后劲，也会使石化下游产业更多地选择落户其他地区。 目前，惠城、惠阳两个区划入市区的21个乡镇，农业人口43.7万人，占市区总人口的45%。区划调整后虽然城市的版图急剧扩大，但农村地区仍占较大面积，农村人口众多，城乡的二元结构并没有改变，伴随全国“城市大拼比”的激烈角逐，惠州市紧跟时代步伐及时将惠阳撤市设区，这是惠州市的一项战略举措。惠州是历史文化名城，经济水平位于全省前列，但城市中心功能不足，市区面积仅有123平方公里，人口50多万，聚集能力与辐射能力与惠州的社会经济发展水平不相适应此外，中海石化项目落户大亚湾，迫切需要惠州市作为其发展的依托，但惠城区、惠阳与大亚湾之间的行政分割却制约了这一区域的发展，造成重复建设和资源的浪费。惠阳撤市设区后，城区扩大到大亚湾，惠州市区面积从123平方公里扩大到2672平方公里，城市人口由50多万增加到140多万。行政区划的调整为惠州拓展了更为广阔的发展空间，对于增强惠州在社会、经济、文化等方面的的辐射力和带动作用，挖掘出市区的潜在功能，施展其政治、经济、文化、商贸交通的中心作用，进一步整合资源，优化生产力布局，加快经济结构调整，推动工业化、城市化进程具有重要意义。 改革开放以来，惠州的城市建设取得了很大的成绩，但城市化水平仍比较低，2000年，惠州城镇人口比重为51.68%，比全省比重低3.64%，比整个珠江三角洲77.57%的城市化水平低25.89%。市域中心城市的功能、规模建设与区域经济社会发展不相适应，城市的集聚与扩散功能没有得到充分发挥。影响城市功能发挥的主要制约因素有：高科技产业不发达，文化教育发展水平不高，人才匮乏，工业产业组织不合理，产业链条、产业协作配套不完善，第三产业发展缓慢，内部结构水平及其市场化程度较低。受原由行政区域限制，区域间的大型基础设施难以统筹规划，共建共享。原惠城区与惠阳市的分工协作程度不高，存在“各自为政”的现象。为加快城市化的进程。政府对惠州的发展思路主要是： 1、重构与优化城市环境。 2、 大力发展第三产业，充分发挥市区的聚散功能。 3、走新型工业化道路，用工业化推动城市化。 4、加快农村城镇化建设，构筑城乡一体化组团式城市发展的新格局。 5、加强城市文化建设，打造城市文化品牌。 地形地貌、水系组成 东江是惠州的母亲河，在市区范围内由东向西呈“V”字型横贯惠城区，与西枝江相汇在城中，将城市划分为江南和江北新城，是具有鲜明城市特色的兼有都市景观和自然风光的蓝色生态型景观轴。历史文明与现代文明在这里交相辉映，具有丰富的风景旅游资源，其最为突出的特点是以自然山水为核心的生态城市格局和以“四东文化”为品牌的城市文化特色。政府对本地自然环境的思路主要如下： 强化东江的自然生态、文化景观、经济生活三大属性，打造“自然和谐、大气开放”的东江旅游景观带。 1、自然生态属性。 2、文化景观属性。 3、经济生活属性。 总体规划思路 ： 1、城市中心区的生态走廊 2、城市公共活动的开放空间带 3、城市景观展示的载体 4、城市历史文化与现代文明会晤的场所 沿江岸线景观风貌定位 根据规划范围内河道的基本特征、岸线土地利用及景观特色的不同类型,坚持利用和治理相结合、注重城市发展与提高生活质量高度协调、注重历史遗存的挖掘与保护的原则，将规划范围内岸线分为自然生态岸线、城市新区沿江岸线、旧城区沿江岸线三类景观岸线。 （1）自然生态岸线（东江：铁路桥下游至东江水利枢纽工程、中信大桥上游河段，西枝江红楼滩大桥上游河段。） 景观风貌定位：形成以自然生态为主题的都市休闲旅游景观带，突出其原生态的自然景观特色。 （2）城市新区沿江岸线 景观风貌定位：营造风格、形式、色彩和谐统一的、时代特征鲜明的现代都市新城滨水景观带，打造安全、舒适、绿色的现代滨水景观，整体景观特色应大气、简洁。 （3）旧城区沿江岸线（拱北桥至水门大桥地段；东新桥至白鹤峰东坡故居地段。） 景观风貌定位：形成以明城墙为纽带、水东街为主轴，综合反映沿江文化，重点表现民居街巷、旧时水上生活、商贸文化以及近代桥东、桥西发展史为特色的历史风貌街区。 “三区三线“控制 为保证“东江游”旅游景观带景观风貌特色的延