SHOPPING MALL主力店房屋买卖合同纠纷案.docVIP

今日（2011年6月20日）《财经日报》B9版刊载了本律师和李鹏程律师的作品《解析商业房产销售中的风险》（作品原名《SHOPPING MALL主力店房屋买卖合同纠纷案》），同时对德衡律师事务所房地产业务及合伙人进行了介绍。现将该文发布于此，以供大家参考： ? ? SHOPPING MALL主力店房屋买卖合同纠纷案 德衡律师：吕士威 李鹏程 近年来，各国商业零售巨头大举进军我国，在各大中城市遍地开花，以SHAOPPING MALL为代表的商业地产随之风靡一时，浪潮席卷全国。在青岛，乐购、丽达、家乐福、佳世客、特易购等大型商业企业也纷至踏来，抢占商机，迅速形成以香港中路、台东、李村三个主商圈为核心、辐射众多小商圈（网称“三只老虎一群狼”）的商业布局态势。然而，我国商业地产的开发和经营尚处于初级阶段，很多开发商或投资者均在摸着石头过河，很多环节存在问题和风险，目前尤以商业地产销售或租赁关系中的交付条件问题为甚。笔者拟以本案引起开发商对商业项目销售或租赁合同中交付条件的重视。 【案情简介】 委托人（因我们系受该公司委托，以下称该公司为“委托人”）是一家大型商业地产开发公司，2007年，其在青岛开发的SHAOPPING MALL项目开始对外销售。韩国LT公司十分看好该项目的地理位置及发展前景，于是与我们的委托人签订《商品房预售合同》，购买了该项目的主力店铺，用于经营大型零售商业。 然而，因房屋未能在《商品房预售合同》约定的交付时间达到“综合验收合格”的条件且委托人未按合同约定时间将房屋交予LT公司开业经营，LT公司将委托人告上了法庭，主张逾期交付违约金和逾期开业损失赔偿金高达1800余万元，遂引发本案。 从常理来看，作为开发商，逾期交付就应该乖乖承担合同约定的违约责任，没什么好抗辩的。但本案却有其特殊性，其一，本案是SHAOPPING MALL主力店房屋买卖，其与住宅交易最显著的区别在于，商业地产买受人往往为了使建筑物符合其之后的业态规划，会要求介入设计，并在主体施工阶段即着手装修；其二，商业地产买受人为了争取最佳开业时间，往往不会等到房屋达到综合验收合格的条件才收房，而是希望尽早收房、以便伺机开业。这两个特殊性使我们在接触案件之初就隐隐感到，委托人也许并不像想象的那么被动，只要找好突破口，说不定能够扭转乾坤。 之后，我们详查了委托人和LT公司之间的《商品房预售合同》、有关往来函件及项目建设、验收文件等材料，果然发现如下事实： 1、合同约定的房屋交付条件为房屋经建设、施工、设计、监理四方根据国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定验收合格（以下简称“四方竣工验收”），而不是综合验收合格。事实上房屋也已于约定的交付时间取得了《单位（子单位）工程综合验收记录表》（即四方验收文件）。 2、合同同时约定了房屋交付开业的时间和应当具备交付条件的时间，并且前者早于后者。而且合同还约定委托人应当在主体施工后期（约定的交付时间半年前）允许LT公司前进场装修，且事实上LT公司的施工单位确于约定的时间进场开始实施装修工作。 3、起诉前，LT公司已经正式对外营业，但开业时房屋仍未通过综合验收，且消防验收直至起诉前不久才通过。 【争议焦点与法律解析】 如此一来，问题就来了：合同约定的交付条件为“四方竣工验收合格”，而不是“综合验收合格”，该等约定是否有效？合同约定的开业时间早于交付时间，也就是说，合同约定在未经竣工验收的情况下即交付使用，是否有效？LT公司在主体施工阶段就已进场施工，显然和委托人存在交叉施工情况，既然是交叉施工，建设及验收迟延的责任是否应由委托人承担？ 对于合同将“四方竣工验收”约定为交付条件的问题，LT公司认为该约定无效，因为其违反了《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》等关于“必需经综合验收方可交付使用”的强制性规定。在约定的交付条件无效的情况下应当适用法律规定的交付标准，即应在约定的交付时间达到综合验收合格。 我们则认为，该约定不违反法律法规定的强制性规定，是合法有效的。房地产项目的验收分为竣工验收和综合验收，竣工验收是由建设单位、施工单位、监理单位和设计单位对已完工程进行的实质性验收，并承担相应的验收责任；综合验收是由不同的政府主管部门在四方竣工验收的基础上进行的复查性验收，是对四方竣工验收的检查监督。我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规要求“建筑工程未经竣工验收或验收不合格的，不得交付使用”，合同条款违反该强制性规定的，归于无效。而对于综合验收，仅在建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》等行政规章、地方法规中作了规定，合同条款不符合此类规定的，不影响合同条款的法律效力。既然如此，在涉案房屋已经取得四方竣