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爵仕蓝岛2006年营销运作方案 市场分析篇 遵义宏观市场状况概述 1．第一阶段开发浪潮基本结束，第二轮的市场竞争全面开始; 在遵义市政府建设汇川区、南部新城以及改造老城区的大政策和大背景下，遵义的房地产市场在近几年得到了蓬勃的发展, 前几年推出的项目基本都已完成了建设,第一轮的开发浪潮已经渐渐退去。与此同时，第二轮的开发浪潮已经袭来。2006将是大型项目的天下，很多大型项目都纷纷上马，遵义的房地产市场将迎来第二个春天。 2．汇川区竞争激烈，海尔大道蓄势待发，老城区供不应求； 汇川区作为政府重点建设的区域，近几年房地产得到了蓬勃的发展，大小项目共有10余个，以楼盘体量占遵义的50%左右。代表楼盘有锦都豪苑、御景湾、天安星园、阳光e版，丰乐·学府芳邻（一、二期），海珠广场、东方星园（二期）等。老城区受土地供应影响，一直楼盘数量最少的区域，仅有格兰阳光、帝豪峰景、凤凰国际花园几个项目。海尔大道房地产最近两年也得到了不少发展，遵义规模最大的四个项目均集中在此区域，如东欣地产项目（70万）、桃溪河畔、智慧名城（36万）、富华广场（40万）等。从整体上看，随着开发区土地的逐步减少，遵义房地产开发重心将向南移，海尔大道将成为遵义继汇川区后的又一楼市热点区域。 3．楼盘规模逐步加大,大盘相断涌现,开发水平不断提高; 目前在遵义超过10万㎡花园共有近20个，如桃溪河畔、富华广场、翠堤丽苑、福源山庄、香樟印象、康海四季花城、都市名苑、维也纳春天、东方星园、御星湾、久联区政府项目、智慧名城、东欣地产项目、爵仕蓝岛、格兰阳光、凤凰国际、山水家园等。大盘的不断涌现，将带来更多的竞争。同时也会不断提升开发的整体水平。 4．产品类型由单一型向多元化发展. 所调查的三十余个项目中，有针对金字塔尖目标客户的桃溪河畔，有倡导低容积率高绿化的都市名苑，有讲究生活格调的智慧名城，有强调苏格兰风情的格兰阳光等，各有各的特色，你方唱罢我登场，好不热闹。但从楼盘所属领域看，这些楼盘整体质素并不高，景观绿化设计尚处于初级阶段，尚未达到景观设计的高级层次。桃溪河畔如此，山水家园也是如此，安防智能配套、小区生活配套、物业管理等水平也不是很高。建筑细部处理也无创意，遵义楼市还缺乏如星河湾之于广州、兴隆城市花园之于贵阳的标志性楼盘。 5．物业管理发展速度缓慢,整体水平不高; 现阶段遵义大多数的多层住宅已是基本售完。在售的多层小区有智慧名城、东方星园二期、御景湾三个项目。从现阶段情况看估计销售不会有大问题。多层房型成为市场宠儿的同时，电梯房产品也将全面登场，如东方星园二期、翠堤丽苑精品单位、锦都豪苑、智慧名城二期、凤凰国际小高层、学府芳邻、海珠广场、民生广场、港湾丽都等。由此不难看出，电梯住宅的竞争将成为下阶段房地产市场竞争的主流。 5．楼盘整体设计水平有所提升,新颖户型层出不穷; 现阶段在售小区中，很多项目的规划都做得相对不错，比前几年有了显著提升，户型的设计上也力求创新。如东方星园电梯房的回廊设计、双错结构等。注重楼宇布局、景观环境设计、安防智能化的项目将成为市场的宠儿。 6.房价提升速度较快,大盘成为带动房价不断提升的原动力; 从房价上看，无论是开发区、老城区还是海尔大道以及外环路，每个片区的价格都有大幅度增长。2004年海尔大道涨幅为100-200元/㎡，房价现为1200-1300元/㎡之间，这与智慧名城的出现不无关系。东方星园、香樟印象、锦都豪苑等也将汇川区板块单价提升到了1800-1900元/㎡。 7．营销手段向多元化发展; 目前，在遵义很多住宅楼盘无论大小，无论品质高低，均采用直销派发单页形式进行销售。大盘如东方星园、御景湾、香樟印象等，小盘如永生花园、南海花园等，这些销售公司或个人采用营销方式上基本一致，营销手段的单一在很大程度上抑制了遵义房地产市场的发展。 8．高端产品出现真空, 受国家宏观政策的影响，遵义市场上的高端住宅产品的建设也收受到抑制，前一阶段的如桃溪河畔等高档项目的销售工作已告一段落。目前尚无新产品入市，高端市场出现了相对的空白。 9．景观设计和制作水平有待提高 目前遵义楼盘在景观园林这一领域还未有整体型的提高.很多项目所谓的园林不过是一些绿色植物和假型山石的胡乱构造.相比较而言,在遵义目前景观园林作的相对较好的是桃溪河畔和山水家园两个项目,销售状况也很不错. 遵义房地产市场楼盘一览表 名称 地址 主力户型（㎡） 价格（元/㎡） 规模（㎡） 销售情况 备注 格兰阳光 中华北路339号 三房 134—143 1988-2350 10余万 一期基本售完，二期在售 苏格兰风情 帝豪峰景 合众路与内环路交汇处 两房：95,99.7 三房:123,145 2580起价,层差20元 约2万 销售状况不好,大概50% 现阶段采用以租带售方式 金码头 花