重庆金城山水长天拥莫销策划全案.docVIP

金城·山水长天 营 销 策 划 全 案 重庆坤鑫地产顾问有限公司 2006年5月18日 目　录 第一部分　住宅篇 第一章　市场调研 一、　春交会专题 二、　南坪区域市场发展状况 三、　市场预测 四、　竞争楼盘分析 第二章　项目定位篇 一、　项目SWOT分析 二、　项目市场定位 三、　项目产品定位和功能定位 第三章　目标客户群分析 一、　调查抽样状况及分项分析 二、　项目客户群分析 第四章　推广策略 一、　案名及主题广告语 二、　推广策略 三、　推广的阶段性目标及执行 第五章　营销推广策略 一、　总体销售原则 二、　销售策略 三、　销售时机 四、　价格策略 五、　整体营销费用 六、　其他建议 七、　销售管理篇 第二部分　商业篇 第一章　商业市场调查 一、　南岸社区临街商业发展潜机 二、　南岸社区商铺市场供需状况 三、　项目所在区域商业总体状况 四、　售价及租金 五、　营销方式 六、　总体发展趋势 第二章　商业定位 　一、本案商业定位 二、商业功能定位 三、负一层功能建议 第三部分 其它建议 　一、社区配套建议 　二、销售部建议 　三、样板房装修建议 第一部分　住宅篇 第一章　市场调研 一、春交会专题 二○○六年重庆春季房地产展示交易会于5月14日在南坪国际会议展览中心落下帷幕本届房交会是政府举办的第17届房交会，也是参展规模和布展档次最高的一届房交会。一、本次房交会交易情况据组委会统计，四天共成交房屋11752件，成交面积120.34万平方米，成交金额33.45亿元，创下最近四届房交会的最高交易纪录。商住房的成交均价较去年秋交会下跌了74元/平方米，为2789元/平方米。二、本次房交会特点（一）楼盘打折最高让利600元 （二）中小户型二手房好卖 （三）渝北经开区成交量最大 （四）商铺等非住宅交易翻番 特价房受市民冷落 外地城市仅售17套 ???重庆作为西部大开发的重点城市、中西部唯一的直辖市、西南地区及长江上游最大的经济中心和交通枢纽，重庆房地产国家宏观调控政策。就房价而言，住宅的成交均价较去年秋交会还下跌了74元/平方米。重庆有一个特殊情况，即同为大型城市，上海、广州等周边都有雄厚的资金涌入城市房地产市场。而重庆本地资金积累较少，外来推动力量有限。因此，相对低下的重庆房价还有上升空间，但将是一个缓慢调整上升的过程。 今年，主城区内北部新区成交面积最大，达2427.92亩；其次是南岸区，成交土地1380.48亩，其他区域土地成交则相对平稳。从土地的供应情况来看，一南一北仍是我市的房地产的热点开发区域。 3．南岸区地价稳中有升，后劲十足 2005年，重庆市土地成交均价75.46万/亩，渝中区仍凭优越的地理位置，地价位居全市第一，每亩219.07万元；江北区、九龙坡区和大渡口区位居3至5位。 4．各方面压力引导中低档房将成为供地重点 由于近年来空置房主要沉淀在中高档房地产品部分，因此有重庆将加强对土地市场运行动态的监测，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地土地供应。 三．市场预测 (1)可能促进房价提升的主要因素： 1）政府的呐喊助威与鼓励； 2）重庆经济可能仍将保持12%的增长幅度；居民的收入稳定增长； 3）扩大内需仍是今年政府工作的重点；而房地产消费是其中的重中之重； 4）土地、资金成本继续提高； 5）重庆旧城改造、城市化率提高而带来的稳定需求； (2)可能促进房价稳定或不攀升的主要因素： 1）为稳定房价，国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，停止供应别墅用地。通过调整供应结构，来整体防止房价的跃升。 2）宏观调控政策不可能短期内松懈，既扩大内需鼓励消费，又在消费层级上加以引导和管控是下一步调控的重点。投资性消费、高消费依然受到打压。 3）开发商手里还握有大量的土地，足以支撑近期开发。 鉴于以上因素预计2006年的房价可以保持稳定增长，预计重庆房价的涨幅在5%-10%之间。 四．竞争楼盘调查（四五公里沿线项目市场分项调查） 1．康路蓝山日记 基本情况 开发商 重庆康路开发有限公司 项目地址 重庆四公里110中学斜对面 电话62767268 开盘时间 2005/11/26 规划设计单位 园林设计 物业管理单位 新高物业管理有限公司 用地面积 5800平方米 总建筑面积 27311平方米 开发周期 1.5年 总户数 178户 销售率 低于50% 建筑形态 多层/小高层 建筑风格 现代 绿化率 容积率 4.71 车位数 107位 开盘价 2800/平方米 均价 3200平方米 最高价 物管