重庆市畔溪名都三频内商业策划案.doc

致：重庆东方远海置业有限公司 畔 溪 名 都 三期商业策划案 深圳市中城置地投资顾问有限公司 报告目录 市场调研 调查综述 北碚商业格局 老城商圈分析 项目商圈分析 经营户及投资商分析 项目定位 项目概况 项目SWOT分析 项目核心价值提炼 项目主题定位 项目形象定位 项目业态定位 项目案名建议 项目价格定位 目标客户群体定位 营销推广 入世时机建议 付款方式建议 价格策略 销控策略 促销策略 招商策略 免租/返租策略 分阶段整合营销推广方案 第一章 市场研究篇 调查综述 调查目的： 掌握北碚商业格局 掌握主流商圈特征、业态及辐射 掌握项目商圈特征、业态及辐射 掌握投资客及经营户心态 调查手段 网络调查 问卷调查 实地考察 调查范围 北碚老城区、城南、城北区域 调查时间 2005年1月14日-2005年1月28日 北碚商业格局分析 纵观北碚商业，按照区域划分，可分为城南、老城、城北3个区域，城南片区为政府新规划的行政中心区，目前商业形式主要以临街散铺为主，主要辐射周边居民。由于城南片区处于规划起步阶段，各方面配套设施尚未到位，受交通条件限制及缺乏商业中心区域的影响，加之早期人气不足，商业无法产生群聚效应，整个商业呈现：一盘散沙、各自为政、看天过日的状况。 老城片区是北碚早期形成的商业中心区，其辐射范围为整个北碚区域。整个商圈由碚峡西路、中山路、胜利路三条主街构成，主力店有重百、天奇商城。商业组织模式可概括为：2主力店+临街商铺。虽然老城商圈非常成熟，但是，我们却不能忽视其潜在的问题，在商业分工日趋专业化的大市场前提下，消费者需要更专业、更有主题的专业市场进行消费，如深圳女人世界、顺电、儿童世界等专业市场，随着一站式购物、SHOPMALL等全新概念的出现，老城商圈的格局终将倍打破。取而代之的是一站式购物中心、专业市场、品牌点、专买场、临街旺铺形成的商业新格局。 城北片区尽管在商业体量及人气方面明显优于城南片区，但其似乎还是摆脱不了对老城商圈的依托，该区域不缺乏商业氛围及人流量，但其缺乏商业凝聚点，形不成区域商业中心。 小结：北碚的核心商圈为老城商圈，辐射整个北碚区域，没有形成次级商圈，但老城商圈组合模式落后，随着商圈的发展，其组合模式必将产生重大改变。 老城商圈分析 辐射范围 北碚区域，在次级商圈没有形成的情况下，老城商圈为北碚主商圈，其辐射范围包括整个北碚区域。 业态组合 据调查，老城商圈由中山路、胜利路、碚峡西路三条步行街及2家主力店构成，呈“十”字形态排列，整个商圈范围内商业门面250余间，经筛选，符合统计要求的门面185间。其业态组合如下图所示： 作为辐射整个北碚的商圈，在业态组合上，其呈现的特点是，服装与鞋帽为主流业态，占据55％的比例，其次为文体用品及通讯器材各占7％及8％的比例。尽管老城商圈在辐射上涵括整个北碚，但也只能说在服装鞋帽方面可以真正意义上的辐射北碚，其余业态无论从专业上、规模上均无法辐射整个北碚区域。以家具家电、及文体用品为例，我们的调查人员在街道上搜寻了一天，发现专业的电器市场及文化用品市场少之又少，根本无法满足普通消费者的需求。 北碚商业对重庆主城区的依赖性特别强，除了服装鞋帽及餐饮可以摆脱对主城的依赖外，其余业态由于没有形成规模及专业性不强的原因，很大程度上还在主城的辐射范围内。这也难怪大部分北碚人称到重庆为“进城”，这里面包含的商业含义就是： 无论是从专业角度还是规模角度，北碚商业的组织模式、业态组合均处于一个相对落后的局面。 项目商圈分析 项目所处区域 天生路 龙溪路 项目的交通及人流量 做为一个商业项目，交通条件对项目起着置关重要的支撑，但本项目的交通条件却不十分理想，天生路上所运行的公交线路总共为两路，分别通往歇马及青木关，其余一些非正式公交车也相对较少，这将直接影响项目的辐射范围。 人流量方面，据现场测试，以项目为基点，分三次测试，早、中晚各一次，平均人流量为每分钟7人，这也是项目一个明显的不足之处。 项目辐射及人流 由于项目本身的地段与老城商圈比较接近，在当前无法与老城商圈抗衡，加之项目交通及人流受限制，目前能辐射的范围可概括为三个区域：西师、西农、畔溪名都。月亮田小区由于其更靠近老城区，所以其不在本项目辐射范围内。项目辐射图如项目区域图红线所示。 项目配套 本项目为商业项目，商业项目强调的配套有:金融提款点、货运服务、仓储服务，这三项是