鄂尔多斯时达商业嫉陌城市公寓项目产品策划综合报告.doc

时达商业及城市公寓项目 产品策划综合报告 、 目录 导言………………………………………………………………………..8 第一部分 市场分析 9 内容提要： 9 1. 商用物业发展的要点分析 10 1.1 商用物业的类型 11 1.2 商用物业的特征 12 2. 鄂尔多斯市商业环境分析 14 2.1 商业布局总体分布 14 2.2 主要商业物业竞争格局分析 15 2.3 现阶段商业市场的总结 16 2.4 商用物业市场的发展趋势分析 17 2.5 商用物业市场存在的现实问题 18 3. 市民消费行为及商业经营分析 20 3.1 市民消费心理分析 20 3.2 主要商业地段经营者分析 23 4. 区域商情调查 25 4.1 调查目的 25 4.2 本案所在商圈主要街区功能分析 25 4.3 本案所在商圈经营分析 26 4.4 近期本案所在区域规划的影响 28 4.5 区域整体规划构想建议 29 5. 客户群体分析 32 5.1 目标客户群体 32 5.2 目标客户群的需求分析 34 第二部分 项目分析 35 内容提要 35 6. 项目现状 36 6.1 地理位置 36 6.2 项目规模 37 6.3 项目现状 38 7. 项目的资源整合 40 7.1 与城市规划前景的整合 41 7.2 与商业发展最高经营业态的整合 42 7.3 与商业经营功能的整合 42 7.4 与步行街文化的整合 42 7.5 与旅游资源的整合 43 7.6 与电子商务资源的整合 43 7.7 与事件营销策略的整合 44 8. 商业SWOT分析 44 8.1 总表 45 优势分析（S） 45 ⑴ 区位优势 45 ⑵ 地段优势 45 ⑶ 项目可塑性强 45 ⑷ 人气优势 45 ⑸ 配套优势 45 劣势分析（W） 45 ⑴ 项目所在路段交通环境差 45 ⑵ 项目地块当前四周都被建 45 筑物所阻隔 45 ⑶ 项目开发周期长，市场有 45 压力。 45 机会分析（O） 45 ⑴ 本案所在商圈的商场 45 功能面临调整 45 ⑵ 政府城市功能规划 45 ⑶ 步行街规划令本项目 45 成为“步行街商厦” 45 ⑷ 道路规划将改善项目 45 所在区域的交通环境 45 ⑸ 目前鄂尔多斯商业项 45 目营销手段落后 45 ⑹ 市场空白点 45 威胁分析（T） 45 ⑴ 市场总体供应量膨胀快 45 ⑵ 项目其它的竞争对手较多 45 ⑶ 消费观念限制 45 ⑷ 金融政策调整，房产销 45 售市场门槛提高。 45 8.2 项目优势分析（S） 46 8.3 项目劣势分析（W） 48 8.4 项目机会分析（O） 50 8.5 项目威胁分析（T） 52 9. 竞争因素分析 53 9.1 区位因素（商圈因素） 54 9.2 产品因素（规模因素） 55 9.3 经营因素（经营定位） 56 10. 周边项目概况 57 10.1 已建商业物业 57 10.2 待建商业物业 63 11. 城市公寓项目分析 64 11.1 项目概况 64 11.2 SWOT分析 64 第三部分 项目定位 66 内容提要 66 12. 市场定位 67 12.1 定位理念 67 12.2 支撑点 68 13. 形象定位 70 13.1 定位理念 70 13.2 支撑点 71 13.3 项目名称建议 71 14. 经营定位 72 14.1 经营定位原则 72 14.2 经营定位方向 72 15. 功能定位 74 15.1 本案现状 74 15.2 商场1-4层的区位划分 75 15.3 商品定位 78 15.4 功能定位 78 16. 商场目标客户定位 80 17. 城市公寓定位建议 82 17.1 项目定位及USP导向 82 17.2 项目定位概念解释 83 17.3 形象定位 84 17.4 功能定位 85 17.5 品牌定位 85 17.6 客户群定位 85 17.7 案名设计建议 86 17.8 案例描述 86 第四部分 整体规划建议 87 内容概要 87 18． 商业规划原则 88 18.1 遵循商业量化原则 88 18.2 满足需求而非创造需求 88 18.3 体现实施的可行性 88 18.4 奠定高质量招商的基础 89 18.5 确保持续稳定经营的实现 89 18.6 保证投资回报的安全性 89 18.7 加大融资的可能性 89 19. 项目总体规划思路 89 19.1 MALL的概念 90 19.2 建立具有中国特色的MALL 93 19.3 规划构想 93 20. 建筑风格建议 97 20.1 本案建筑设计建议