青岛写字楼市场分蔚啮报告.docVIP

青岛写字楼市场分析 写字楼市场板块分布 青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。主要聚集在以下板块：核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等。纵观2005年写字楼市场，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。 以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。 区域特征 CBD核心区域 2004年青岛中央商务区规划确定。建集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积303万平方米，入驻企业5000余家。年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，比2004年底增长67％。TOP·颐和国际、山东路是横贯市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。现在的山东路已经成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一从年3月份开工建设的山东路改造工程在底全线贯通。山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段的崛起提供一个全面的契机。从开始，往北依次排列在建的写字楼住宅项目有：国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。广发金融大厦在售价和租金方面，也有很大的调整，现在26、27、28层均价已经接近8000元，这价格的调整，是紧紧围绕山东路改造TOP·颐和国际板块价格差距这从一定程度反映了由于泛化崂山区房地产开发主要集中在海尔路两侧，商业楼宇也占据。为写字楼市场创造了巨大的需求空间高品质、智能化、配套齐全、物业管理到位的新型写字楼成为时代必需的产物。在年写字楼集中放量，鼎业大厦、地丰大厦、国际贸易中心、富瑞大厦、建国大厦等一批高档写字楼陆续投放市场沿海“一线四点”将仰口国际旅游度假区建成国际会议中心、高端接待中心、旅游度假中心和高档生活居住区，将啤酒城改造成集啤酒、商业和商务三位一体的地下城和空中城。在节会方面，在继续办好国际啤酒节、旅游文化节、樱桃节、枯桃花会等传统节会在设施配套方面，围绕吃、住、行、游、购、娱六要素，加强一批星级酒店和度假式酒店建设营造安全舒适的旅游环境、娱乐购物环境和生活环境，进一步增强崂山旅游的吸引力。 加快推进沿海“一线四点”项目建设。 麦岛家园是对三个麦岛社区实施拆迁改造，将建设成集居住、商业、休闲、娱乐于一体的一流精品社区。 极地海洋世界项目位于东海路以南、青岛海洋游乐城以东，占地面积386亩，共投资两亿美元，将建设极地海洋动物展示和表演、海洋博览与海洋科普展示、高科技娱乐设施及配套服务设施、渔人码头等。该项目已于去年6月开工建设，预计2006年11月建成。 青岛现代艺术中心项目该项目位于海滨雕塑园以东、东海路以南，占地面积50亩，总投资3亿元，主要包括艺术家创作中心、艺术展示和体验中心、儿童艺术天赋发展中心三部分。去年12月开工建设，2006年10月竣工，建成后将形成一个具有浓郁海洋文化特色的艺术主题广场。 石老人海水浴场改造项目该项目占地面积600亩，计划总投资2亿元，已于2004年10月开工，预计2005年7月投入使用。改造后的石老人海水浴场将成为全视觉、全开放、全季节的国际一流综合性旅游度假沙滩。 滨海步行道崂山段工程项目该项目主要包括自小麦岛至石老人9.2公里步行道、景区和节点，总投资约1.5亿元。目前，已经完成施工图的设计、工程招投标、挡浪坝及海岸线的测绘等工作，西段（雕塑园至海江路段）已开工建设，预计2006年10月竣工启用，建成后将为青岛东部沿海一线增添一条休闲式景观大道。 楼宇总部、商贸经济发展现代城市服务业城市服务业是城市化建设相伴生的新型产业。崂山独特的区域位置、地缘优势、产业特点和资源条件，决定了现代服务业必将成为未来城市产业体系建设的重要支撑。一方面，要以两线（海尔路、香港路沿线）、三区（商务一区、二区、三区）、四类项目（企业总部型、现代商贸型、商务办公型、金融文化型）为重点，加快20多个投资过亿元的大项目建设，尽快将崂山打造成高水平的中央商务区。另一方面，激活消费市场与繁荣商贸流通并举，服务生产发展与群众生活并重，以啤酒城、海尔路南端、山东头为重点的海尔路商贸片区，以上海实业、石老人休闲健身区为重点的东海路商贸片区，以汽车城、泛美国际为重点的张村河沿岸商贸片区，以大拇指广场重点的浮山商贸片区等四个商贸片区建设，加速集聚人流和商气。 总部经济，是崂山大项目建设中一个鲜明的亮点。对自身优势的清晰判