世联山东临沂义堂是镇综合开发项目整体定位.ppt

山东临沂义堂镇综合开发项目整体定位与总体规划报告 谨呈：山东临沂建银中邦 临沂市兰山区人民政府 临沂市兰山区义堂镇人民政府 本次汇报主题——为义堂综合开发区域制定定位和规划 这些主要问题在城市模型中形成了一个问题逻辑树，要提高土地价值、扩大土地需求，通过产业和生活平台解决人口导入与吸纳是关键 本次汇报主题——为义堂综合开发区域制定定位和规划 小城镇综合开发已经成为全国开发热点，我们选取北京长阳镇、上海罗店镇、天津华明镇三个典型案例，从中寻找小城镇综合开发成功的技术路径…… ……深入案例分析发现，土地整理、人口导入及区域价值提升是小城镇的综合开发取得成功的三大关键因素 天津华明示范镇以“宅基地换房”建设示范小城镇模式的典范，实现了“一样的土地，不一样的生活” 所谓“宅基地换房”就是在坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民意愿的原则下，农民用宅基地按规定标准换取小城镇中的一套住宅，实现了社区化居住，而农民原有的宅基地则被统一复垦，保证了耕地的占补平衡。 华明镇通过“宅基地换房”及相关配套政策，确实给当地农民带来了实实在在的实惠，这才是小城镇改造的根本出发点和立脚点 天津华明镇“农村居住社区，工业园区，农业产业园区（复垦区）”三区联动，统筹发展 所谓“投融资规划”，是将长阳镇土地开发涉及的村庄拆迁、基础设施建设等各项费用折现计算，折合到土地成本后，看地价定为多少才能保持盈利。 罗店工业园区钢铁深加工、汽车零配件、电子电器、生物医药、机械制造产业的不断壮大带来了大量的产业人口 人气是区域成功开发的重要保证，留住本地人口是根本，导入外部人口是小城镇实现功能提升的关键 生态资源有利于宜居产品的打造，更是对区域价值的提升有着良好的促进作用 配套的打造有助于提升区域的整体功能，教育配套尤其重要，三个城镇均把教育作为了其核心配套 北京长阳通过举办高尔夫名人赛、长阳音乐节、魅力长阳交响音乐会、房车露营大会等活动提升了区域知名度 利用生态资源、教育资源、轨道交通、公共配套、区域营销等手段提升知名度，促进区域发展 土地整治资金平衡、有效人口导入与优质生活平台打造是小城镇综合开发成功的三大关键因素 本次汇报主题——为义堂综合开发区域制定定位和规划 我们研究发现义堂区域人口导入面临两大临沂支柱产业，更切实可行的方法是对已有支柱产业升级和延展，而非导入新的产业 案例研究发现，邳州板材产业升级成功主要在于如下四大升级思路和五大升级举措 对比江苏邳州、河北邢台的产业升级思路和经验，义堂板材产业以内销为主，需要重点加强中档产品生产线引进，并推动终端企业进入 据此，建议打造“三园二平台”落实义堂板材产业升级，导入员工更稳定、中层管理者更多的有效人口扩大住房需求 访谈发现，生态环境和教育资源成为目标客群的核心驱动力 本次汇报主题——为义堂综合开发区域制定定位和规划 世联将从以下四个方面系统地对本区域规划进行分析构思，以此增强义堂镇综合开发的可实施性以及规划对区域的增值力 规划借鉴》布局二》行政中心和BLOCK商业街沿交通轴腹地（二线）布局，引导人流向内转移，并提高周边住宅价值 行政中心依托次干道沿内街布局，导入人流进入商业街，同时自身的行政花园提高周边居住价值，周边住宅业也因此高密度布局 规划借鉴》布局三》大开放空间与小尺度社区 2.财务平衡》经过初步测算本次开发范围总投资49.3亿元，其中土地收储及拆迁安置成本33.3亿元，占67% 2.财务平衡》经过初步测算本次开发范围总投资49.3亿元，其中基础设施和公建设施投入9.7亿元，占20% 2.财务平衡》考虑政府法定提留17%的土地出让金，要实现15%的一级开发利润率需要实现68.4亿的土地出让金收入 2.财务平衡》经过多种方法测算义堂镇当前居住用地价格40-50万/亩，工业用地价格10-15万/亩，8%保守增长五年后居住地价100-140万/亩 在保证开发范围内企业外迁或关停20%的前提下，需要保证可出让居住和商业用地7400-7700亩 用地平衡测算》义堂镇开发范围规划用地财务平衡测算 3.地块分析》交通条件》处于京沪高速与327国道枢纽地带，新327新国道向北改道拉大义堂城镇发展空间 3.地块分析》周边关联》北与东是城镇的城市拓展空间，西及南是义堂镇未来的产业发展空间 3.地块分析》资源分析》开发范围总体可利用资源较少，北部有浜河风景带和小谷城文化遗址，是塑造生态和文化特色的重要载体 3.地块分析》拆迁难度》沿327国道及西部集中了大部分工业用地和国有用地，拆迁成本高难度最大，北部拆迁相对较容易 2.地块分析》土地价值》北片区居住价值相对较高，南片区产业价值相对较高，京沪高速沿线市场价值高，老327国道商业价值高 一、北片区价值点 小谷城遗址公园 浜河景观带 行政中心 义堂镇中