中原广州市一德路是海之星项目营销推广方案.docVIP

广州市一德路海之星项目营销推广方案 目录： 目的 周边市场分析 一德路整体市场现状概述 一德路专业市场未来发展概述 周边市场分析小结 项目理解 项目基础数据 项目位置分析 项目周边海味干货专业市场分析 项目分析小结 项目推广销售建议 中原合作方式 目的： 通过对项目、周边市场深入分析，挖掘项目价值点、制定行之有效的营销推广策略，实现项目价值最大化； 充分利用中原布遍全国的营销网络平台，速战速决，迅速回笼资金，提升资本效益。 周边市场分析： 一德路市场现状介绍： 拥有130多年历史的专业市场一德路，从早年的咸鱼水产交易市场发展至今天的大型海味干货批发市场，再到后来的玩具、文具、精品和副食品等专业市场相继进驻, 现时拥有5000多个商铺，7000多个玩具、礼品、文具行业摊档，年成交额达百亿元之上，现时包括义乌、重庆等著名的玩具礼品批发中心亦在此采购，龙头地位不可动摇，是目前中国最大的海味干果、玩具、精品、鞋、文具集散地。目前分布的相关大型专业市场有： 玩具精品类专业市场：万菱广场、艺景园、德宝广场、国际玩具城、大都市 玩具城、中港玩具精品城等 鞋类专业市场：大都鞋城、高第街等 海味干果类：海之星、海中宝、山海城、汇昌海味批发市场、海珠南交易市 场、一德宜园等 2、一德路专业市场未来发展概述： 玩具精品产业将成为未来广州商业重点发展的十大物流业之一，越秀区政府出台的《越秀区商贸旅游发展总体规划（2001—2010）》更将一德路改造工程列为重点，同时也是广州10条重点发展的特色商业街之一； 从过去集市型、批发型经营转变为集贸易、展示、电子商务为一体的玩具、精品、礼品国际贸易中心。使一德路从初级批发市场的经营模式向高级贸易中心的方向发展。 政府在此鼎力打造以“一德路、长堤、海珠广场、解放南”为中心的“世界级观光产业带”，籍此一统 “一德路、长堤、海珠广场、解放南”四大商圈，“广州外滩”经济圈锋芒毕露。 3、一德路市场概述小结： 凭借良好的商业历史底蕴和政府重点规划打造，片区商业将不断升级，片区产业集群效应和辐射能力将得到大大加强，片区专业市场发展广阔，但也因片区历史久远，形象破旧、道路规划不合理导致交通堵塞严重，在一定程度上限制了片区未来发展，同时区内商家鱼龙混杂。其未来在政府指引下如何改造、片区商家管理力度等不可控因素将在很大程度上决定其未来发展，存在着变数。 项目理解 项目商业基础数据分析： 商业楼宇分布：一层至六层； 可售商业部分：首层、四五六层，各层面积为861㎡ 商家经营状况：首层商铺已全部出租，经营业态为海味干货；2F-6F空置 商场铺位实用率：首层55%，四五六层80%～85% 首层商家数量：共57间【面积分布为10㎡—50㎡/间】共57个房契；四五六层各一个房契。 商业部分手扶电梯数量：0【货梯一部】 项目商业基础数据分析小结： 商业楼宇层数过多、单层面积较小，难以形成集群效应；商业首层与楼上无大型人流通道和手扶电梯连接，各层之间无法形成有效沟通、连接，但加装手扶电梯必须牺牲首层大部分面积商铺，且现在硬件条件不允许加装电梯，只能在现有条件基础上利用首层商铺带动上层商铺经营；另外，为尽快回笼资金考虑，四五六层采取产权、经营权分离，以包租方式对外出让一定年限经营权，回笼资金【包租即客户购买该商铺后，开发商按照双方约定回报率每年或每月定时返还客户稳定租金收益，确保购买者稳定租金收益，同时客户也可以以全价购买自己经营使用】。 项目位置分析： 项目位于一德路核心路段，前后左右有山海城、海中宝、汇昌海味批发市场、海珠南交易市场、一德宜园等大型海味干货专业市场和万菱广场、国际玩具城等文具、精品专业市场，具有无可比拟的优越地段优势，但就海味干果市场来说，其位置相对海珠南路与一德路交汇的山海城有一定劣势。 项目周边商业项目研究 A、山海城 项目位置：一德路与海珠南路交汇处 推出时间：02年左右，03年开始销售，开发商剩下1-3层部分单元； 项目占地：3000㎡， 建筑面积：近5万㎡ 商业分布：负一层至五层，其中四、五层为回迁商业【楼宇高22层】 商场电梯：前后入口各两组客梯，另外还有二部货梯 租金及经营状况： 负一层：均价300元/㎡/月，打8折,主营雪蛤、燕窝等，出租率80% 首层：400--1000元/㎡/月，主营海味干货，出租率100% 二层：均价250元/㎡/月，主营海味干货，出租率95% 三层：100元/㎡/月，主营海味干货，出租率为20% 四五层：因为回迁商业，不属于商业统一管理，租金不详，基本空置。 山海城分析小结： 山海城位置较项目有较大优势，是两条海味干货专业市场街交汇处，加上旁边在修建地铁站，具有一定升值空间；除临街铺面积较大为，场内部分大多间