北京中远大红门商是业项目咨询策划初步方案汇报.pptVIP

中远大红门商业项目咨询策划初步方案汇报;策划思路;目录;第一部分 宏观及区域市场状况;; 城市类比，北京市及南城商业均有良好发展空间 南城大众消费商业发展滞后，但随着城市拆迁和开发，南城居民消费水平提高空间比较大，南城个人消费市场具备发展潜力，大众消费商业需求量将迅速扩大 总体供应状况看，北京市南城产业商业的供应量已经偏大 本项目位于南城三、四环之间，区域周边零售商业发展落后、商业设施缺乏，类型单一，缺少内涵 商业发展批量化、单向化高，专业市场相对集中 小面积商铺所占比例高，大规模卖场少 中高档零售、餐饮、娱乐需求旺盛 日常消费性商业物业市场供应较少 ;; 整体来看，随着周边地区住宅规模的迅速膨胀，项目周边针对大众消费市场的集中商业存在明显不足； 区域内商业主要集中在万客隆周围、鑫星商场周围路口，北边至洋桥路口周边等； 周边现状商业档次偏低，分布相对零散、杂乱无章； 餐饮在项目周边的商业中占有相当大的比重，且档次略高； 一些知名品牌已经开始在区域内布局，诸如肯德基、金象大药房、吴裕泰茶庄、华堡之家等等，区域前景看好； 休闲购物类商业设施在周边相对缺乏，未来有发展潜力。 ;目录;第二部分 竞争市场分析;周边主要零售商业情况;周边主要批发商业情况;马家堡东路商业环境;周边社区商业租金水平;竞争市场分析： 1、批发商业的过剩，封杀了本项目批发产业商业定位的空间和可能； 2、商业街、底商的市场空间没有重大竞争制约； 3、针对大众消费的现代商业的竞争处在初级阶段； 4、周边商业的竞争属于从属竞争……;目录;决定商业规模的参考因素： 1）、市场可支撑开发规模 2）、本地市场，竞争商业项目规模 3）、经济增长因素对规模的影响力 4）、政府规划条件 5）、交通条件对规模的制约 ;本项目商业规模共计4万多平方米，分别分布在A01—1万多平方米、A02—2万多平方米，A05—6千多平方米； 从市场供求关系看，本项目的规模属于决策比较谨慎的规模，市场风险不大； 具体的可开发规模将在最终的咨询策划报告中进行分析测算;本项目周边20万消费者消费支撑的大众消费商业规模： 1）、根据调查，周边消费者月平均购物、餐饮、娱乐消费为680元； 2）、本项目周边最大居住人口规模20万 *月产生最大消费额为：13600万元； 3）、2003年北京市商场平均每平方米的营业额为1662元，南城商场的典范庄胜崇光为631元，考虑市场动态因素，南城商业每平方米营业额不超过800元； *本项目周边消费者支撑商业规模：1360万/800=17万平方米;北京 大红门、马家堡 南城;项目商业价值需要和本项目住宅价值进行综合平衡: 只有本项目商业属于有成长潜力的大众消费商业,那么住宅才会得到良性的价值互动 项目商业价值对本项目其他部分的影响:鉴于写字楼、商住公寓、住宅的初步方案已经确定，所以本项目商业的定位就必须在保证商业功能的前提下，同时关注相互的联动效果 ;目录;;4、策划方案租金策略财务有效性 ； 5、策划方案营销执行的财务有效性； 6、开发商资金策略的可行性； 7、住宅、商业、写字楼营销的可行性。;目录;对产品类型的初步判断;对产品类型的初步判断;产品方案1：远洋瓯风;关于东瓯的商业故事： 1、东瓯是浙江温州的古名，对于南城有消费势力的、以南方温州人为基础的消费者有吸引力； 2、温州财富的成长是中国近现代最成功的商业典范，市场关注、仰慕，但无人进行商业挖掘 ……; 商业文化;产品;远洋瓯风商业街区 一层;远洋瓯风商业街区 二层;远洋瓯风商业街区 三层;产品方案2：动感100主题商业街区;动感地带 （运动健身）;产品方案3：远洋尚品;商业旗舰店 （家居、家具、品牌餐饮、金融服务）;赛睿顾问初步建议本项目 大众消费商业有以下类型： 1、瓯风购物拱廊街（北京首创，融餐饮、娱乐、专卖店于一体）； 2、东瓯大道（在商业街以地画形式，展现代表中国财富精神的温州才杰的商业文化元素）； 3、百货型超市（华堂、乐购类）； 4、邻里中心； 5、中型家居、运动类专业店； 6、休闲娱乐的设施； 7、餐饮街及其他大中型餐饮。