常州九洲·香树湾是福园营销策划报告.ppt

圈阶段 1、现场服务及礼仪 2、销售说辞强化（沙盘、展板、各种活动规则等） 3、现场接待流程强化 4、销售技巧 5、产品分析（产品更新、增值研究、户型分析等） 6、卖点提炼及释放 7、客户资料管理及分析 8、销售业务（最新政策、法规、银行按揭、市场动态） 压迫式的逼杀 限定推介房源的范围 销售组员的抢购配合 利用活动时间逼定 利用案场额外的优惠空间 合理运用集团员工或团购政策 （一）、新北区08年量价关系分析 分析：板块价格持续走低，除部分是安置房因素，大部分是价格折扣和低价房源成交所致。 二、新北区市场住宅分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （二）、近期板块成交面积段分析 分析：新北区已经比较成熟，从8、9月份市场来看，板块中等和大三房有所增多。宽松户型未来将有一定的市场。本项目户型面积有较大的市场支撑。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （三）、新北区土地市场分析 分析：新区土地成交08下半年跌入冰点，土地晴雨表功能开始显现。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （四）、竞争楼盘价格分析 分析：板块内出现楼盘价格分歧，府西花园绝佳地段房价4200，对今后板块房价走势不利。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （五）、竞争楼盘交房时间分析 09.3 09.6 09.9 09.12 10.3 10.6 香树湾福源2期 10年底 阳光福地 豪庭国际 世茂3月逐步开始交房 吟枫苑 九州花园 天润苑一期09.8 分析：本项目09年9月份全部交房完成，在竞争楼盘中具有一定的优势 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （六）、恐龙园板块后续新楼盘上市时间预测 09.3 09.6 09.9 09.12 10.3 10.6 10年底 荣盛房产94亩项目面世 九龙仓项目面世： 居住面积74万平米，五星级酒店面积4.75万平米。 分析：09年8月份左右将是恐龙园板块房地产发展分水岭：明年9月份左右恐龙园西侧b地块和九龙仓项目面世，将带动恐龙园板块的热度，板块高尚、休闲居住形象将得到很大提高。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1、08年年底到09年上半年成交量会一直维持低迷状态 2、09年下半年整体市场环境停止恶化，九龙仓大力上市将带动恐龙园板块形象较大提高 3、从目前世茂和天润苑来看，营销状态欠佳，预计09年三季度后开始会大力营销 （七）、09年恐龙园板块市场趋势预判 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 附件二：2008年项目销售情况数据汇总分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 来人途径（来人1010组） 来人1010组，来人渠道中介绍、路过和网络分别以330组、315组和106组占来人总数的74% 路过和介绍在来人渠道中占绝对位置，口碑传播对本案推广非常重要 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5