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目录 页码 目录 1 第一部分：项目概览 7 第二部分：宏观市场环境分析 9 2.1商业市场环境 9 2.1.1广州商业格局分布 9 2.1.2广州商业地产供求概况 11 2.2汽车配件市场环境 13 2.2.1中国汽车及其售后市场持续迅猛发展 13 2.2.2广州汽配市场状况 17 2.3广州酒店市场环境 18 2.3.1广州及周边城市的酒店供应量 18 2.3.2酒店格局发展趋势 19 第三部分：区域市场环境分析 21 3.1汽车配件市场 21 3.2区域酒店市场环境 24 第四部分：项目分析 26 4.1项目周边概况 26 4.1.1项目周围的自然环境 26 4.1.2项目周围的交通条件 26 4.1.3项目周边的配套设施 26 4.2项目SWOT分析 27 4.2.1项目优势分析 27 4.2.2项目劣势分析 27 4.2.3项目机会分析 28 4.2.4项目威胁分析 28 4.3项目战略分析 28 4.4项目竞争力综述 31 第五部分：项目定位 33 5.1市场定位思路 33 5.2市场定位 33 5.2.1项目的地段资源分析 33 5.2.2竞争对手定位分析，寻求市场空间 34 5.2.3项目的规模分析 34 5.3项目目标客户群定位 35 5.3.1专业市场客户 35 5.3.2商业区客户 43 5.3.3商铺的投资客户 43 5.4形象定位 43 5.4.1项目名称 43 5.4.2形象标志 43 5.4.3形象的延展及运用 43 5.5功能分区及业态布局 45 5.5.1分区布局的总体思路为： 45 5.5.2主路入口设计 46 5.5.3入口广场 46 5.5.4汽车配件和服务区域 46 5.5.5酒店商业区 47 5.6项目管理定位 48 5.6.1组织机构及人员配备 48 5.6.2人员编制 50 第六部分：营销策略 51 6.1总体战略 51 6.2营销具体策略 52 6.3招商思路 52 6.4营销道方式类型 53 6.5招商阶段策略 53 6.5.1市场导入期（蓄势期） 53 6.5.2公开租赁期 55 6.5.3租（售）持续期 55 6.6招商价格 56 6.6.1定价依据 56 6.6.2价格及相关制定 56 6.6.3价格分期策略 58 6.7广告策略 58 6.7.1广告宣传阶段 58 6.7.2媒介策略 58 第一部分：项目概览 项目投资方：广州市锦恒置业有限公司 项目名称：广州锦恒国际汽车配套服务专业市场 项目状况：原为铁路疗养院，现在准备折迁改造为以汽配专业为主市场、酒店、饮食、娱乐等为辅的商业项目。 项目地址：广州市恒福路227号 项目占地面积：41,151平方米 经营范围：汽车配件、服务区域：各种国产和进口汽车整车，包括商用车、家用车、微型车等；各种国产和进口汽车零配件，包括发动机、汽车空调、汽车用涂料、喷涂设备、汽车美容产品、装饰、音响、养护、传动、电子、电气、仪表、轮胎、玻璃、润滑油、添加剂、线束、电瓶、粘结剂、蓄电池、安全、防盗、保护装置、清洁设备，等等；汽车零部件及其生产设备与新产品、新技术、专利成果等；汽车维修保养设备、维修保养工具、汽车检测诊断仪器设备和技术；汽车售后服务用品，包括洗车设备、装饰、加油站设备，停车场设施、添加剂、清洗液及其它相关产品； 酒店商业区：酒店经营、KTV、桑拿、沐足、饮食等 项目内容：投资建设和运营广州恒福汽车广场，具体包括商贸、展示、仓储、配套办公和娱乐、餐宿等内容。 容积率：1.2 建筑密度：40% 表1-1 项目建筑技术指标表 序号 本项目基本建筑技术指标 参数 备注及说明 1.0 本项目红线用地面积 41,151平方米 项目占地面积约61.73亩 2.0 项目新建总建筑面积(地上+地下) 65,841平方米 地上总建筑面积:49,381平方米 2.1 饮食大都会面积 3,000.0平方米 首层建筑面积:16,460平方米 2.2 商铺建筑面积 25,920.0平方米 酒店标准客房:200间 2.3 酒店建筑面积 13,000.0平方米 饮食大都会按150张台两市计算 2.4 夜总会建筑面积 3,000.0平方米 人均消费50元,开座率80% 2.5 三层写字楼建筑面积 4,461.0平方米 其它配套含配电房水泵房垃圾房 2.6 地下室 16,460.4平方米 地下室内停车位约470个 3.0 净容积率(地上总建筑面积除总占地面积) 1.20 地下室内停车位35平方米/个 4.0 净建筑密度(首层建筑面积除以总占地面积) 40.0% 不含地上露天停车面积 5.0 项目各功能物业建筑面积分布 49,381平方米 夜总会含棋牌桑拿健身美容等 5.1 饮食大都会面积 3,000平方米 夜总会每天200