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英国小镇集中式商业 项目建议书 资产经营管理中心 2007年7月  目 录 第一章 项目概况 - 3 - 第二章 项目周边市场情况 - 5 - 第三章 项目业态定位 - 10 - 第四章 租金定价模式 - 13 - 第五章 招商执行方案 - 15 - 第六章 难点分析及解决 - 17 - 第七章 综 述 - 18 - 项目概况 项目：英国小镇集中式商业——维多利亚钻石风情商业街。 项目位置：位于英国小镇中心地带，伊丽莎白大道与维多利亚钻石风情街之间，呈带状分布。 项目指标： 总建筑面积：10757.32 ㎡,层高4.8m，框架结构，通水电，天然气管道预埋到位。 栋数：二期11-17#，三期12-15#，总共11栋建筑。 二期楼号 面积 楼层数 11 1846.05㎡ 三层 12 1164.5㎡ 二层为主，部分三层 13 766.17㎡ 二层为主，部分三层 14 1415.24㎡ 二层为主，部分四层 15 1239.55㎡ 一层为主，部分三层 16 290.58㎡ 二层 17 1376.38㎡ 一层为主，部分二层 三期楼号 面积 楼层数 12 743.08㎡ 二层为主，部分三层 13 739.70㎡ 三层 14 545.37㎡ 三层 15 630.70㎡ 二层 总面积 10757.32 ㎡ 车位： 二期地下机动车位72个，一个机动车辆进出口，两个行人出入口（分别位于11#与12#，13#与15#之间）；地面广场和街沿可大量停靠机动车辆。 项目用途：依托英国小镇的商业配套，向黄田坝片区和成飞生活区辐射。 产品形态：以2-4层独立式商业街为主。 项目周边市场情况 周边人口情况： 人口数量： 项目周边的人群集聚区为黄田坝片区和成飞生活区，该区域人群为项目主要的消费群，六万多的人口数量足够支撑本项目的运营。 黄田坝社区人口调查表 人口构成 总计（人） 数据来源 常驻人口总数 48，925 青羊区统计局 流动人口 16，500 黄田坝派出所 总共人口 65425人 人口构成 从下表可以看出成飞厂职工，20-60岁人口数量近两万人，而儿童、老年人和家庭主妇的数量已经超过职工数量，说明成飞生活区是一个非常成熟的社区，拥有固定的消费力。 成飞厂人口调查表 人口构成 人口数（人） 数据来源 成飞厂职工 18，000 成飞厂军代办 成飞厂家属 25，000 共计 43，000 商业现状及需求 商业现状： 商业规模：成飞集团生活配套区的商业主要分布在以世纪花园为中心辐射的四条街道上，基本是沿街为市的临街底商，仅能满足基本生活需要。由于成飞和黄田坝片区相对封闭，形成一个独立的商业市场，因此区域内呈现繁华现象。同时受自身物业条件限制，物业品质较差，经营档次偏低。从市场调查的情况来看，采样街道最多的业态是服装鞋帽，占28.44%，但并不呈现聚集现象。而餐饮由于自身特点，在该区域呈现聚集现象，是夜间商业消费的主要业态。 商业业态：主要以服装鞋帽类、餐饮类为主，但档次品质偏低，娱乐休闲类业态比较匮乏，业态组织混乱，业态种类复杂，商业明显是以基本生活配套服务作为主要功能。同时由于商业物业现状，导致该区域商业自身不可能进行升级换代。 商业需求： 首先该片区居住在与外界相对独立的黄田坝区域，生活成本低、家庭积蓄多，具有较强的消费潜力。同时对黄田坝区域的住户和商家，尤其是成飞集团职工和黄田坝镇上的居民进行了商业需求调查，共采集有效样本45份；被访者从刚参加工作的年轻人到离退休的老年人、从企业职工到个体经营者等，基本代表该区域绝大多数消费者的需求愿望。从调查数据反映出以下几个特点： 一般购物业态或基本生活配套不作考虑，重点需考虑特色、补缺型的业态： 购物消费区域调查结果显示选择黄田坝的比例为43%，选择其它地方的比例为57%，说明一般日常生活类消费还是有就近消费的习惯。据消费者介绍黄田坝目前能满足人们基本日常购物需求，但部分非日常购物还是选择进入城区。所以项目中传统购物业态和基本生活配套不作考虑，重点需考虑特色、补缺型的业态。 中档/特色餐饮业态可作重点打造： 根据调查在中档餐饮和特色餐饮业态上有很大的市场空间。目前黄田坝餐饮业整体较差，主要提供低档消费。而现有物业陈旧、功能不完善，能满足中高档餐饮经营条件的物业不多。区域餐饮不集中，不具有规模效应；餐饮业态结构不合理，供家庭消费及一般家庭宴请和单位宴请的中高档餐饮几乎没有。黄田坝区域餐饮中以一般中餐为主，对于特色餐饮很少，而这类特色餐饮正是一般家庭餐饮消费最多的一种餐饮类型，在众多特色餐饮中火