杭州市弋阳滨江时是代广场市场推广方案.docVIP

弋阳滨江时代广场市场推广方案 杭州赛阳（SEEN）企划 2004年2月 说明：在前期市场研究和营销策划的基础上，本篇根据当前项目的工程进展情况以及市场动态的变化，提出新一轮的市场推广计划，旨在提高项目的影响和辐射力，把亮点和卖点展现出来，短期内迅速聚集人气，积累客源，树立项目形象，推动项目销售工作的开展。 目标客户分析 1、住宅方面： 据我司对弋阳房地产市场消费结构的调查研究，目前弋阳住宅消费群体主要集中在下列范围： 1）政府机关高、中级干部，企事业单位领导。该部分消费群体拥有稳定的收入，社会地位比较高，购房更多是为了改善居住环境，提高其生活品质，此为具备强劲消化能力的特殊消费群体。 2）弋阳城区及周边乡镇拥有雄厚资产的企业主或经商户。这部分人随着目前的城市化进程，将向弋阳城区聚集，也是我们的主要消费对象。 3）弋阳县域农民（为子女教育需要）、外出打工者以及将来部分旧城改造、拆迁的居民。 4）弋阳经济实力阶层为子女教育以及作为投资保值功能需要的客户。 本项目总体定位是弋阳高档楼盘，拥有高格的品质和先进的设计理念，目标消费者亦是中高档的消费群体，在宣传推广方面，该类群体将是我们的主力传播对象，同时由于产品的多样性，在客户群方面并不具有排他性，市场推广过程中将兼顾该类消费群体。 2、商业方面 目前弋阳商业物业主要销售对象为外地投资者，客源分布比较广泛，结合弋阳当地的商业物业以及本项目特性，我司认为本项目的目标客户可以归纳为： 浙江客源：温州、台州、义乌等地，地区经济活跃、民间资金力量雄厚、投资欲望十分强烈，包括及与江西毗邻的衢州地区。 2）福建客源：泉州地区（晋江、石狮）地区经济活跃、民间资金力量雄厚、投资欲望比较强烈。 3）江西本地，以上饶及周边地区为主的客源。 4）广东地区的投资客源。 二、项目分析 1、项目推广抗点分析 1）产品自身素质 本项目作为弋阳当地高档物业，在建筑设计方面缺少突出的闪光点，户型设计月与凤凰城亦有一定的差距，因此只有从软件方面强调与众不同，充分利用环境景观和区位条件，引消费者关注。 2）价格劣势 由于土地以及建筑成本等原因，本项目的销售价格无疑将成为弋阳的领航者，对投资客来说， 最关心的是价格和升值空间以及投资回报问题，对楼盘质素的考虑不在首位。作为营销推广，各阶段的准备工作一定作好统筹安排，其主要工作如下：? 项目合法的审批资料的准备工作?必要的法律文件准备（包括建设规划许可证、土地使用权出让合同，预售许可证、房地产预售合同）? 宣传资料准备（形象楼书、功能楼书、折页、单张价目表、付款方式、其他相关文件）??销售人员准备（确定销售人员、销售人员培训、销售人员现场演示）??销售现场准备（售楼处、样板房、形象墙、围墙装修、施工环境、模型、广告牌灯箱、导示牌、彩旗）?整合项目推广主要体现本案“”之高贵住宅品质，通过广告、SP活动共同组合传播确立形象，从而推动各期物业的发售。?1）?营销节奏及分区销售建议1）?价格均价建议不高于元/M22）?价格根据楼层、方向、景观、间隔制定价差3）拿出数套最低层、方向、景观、间隔最差的单位做广告，以均价格销售，以吸引更多客户。4）价格拟定实行“低开走”策略，先以较低价入市，再根据销售情况调整价格。如销售情况好，则微升1 （２）每阶段的推量中销售率达到60%以上。 考虑利润的最大化，销售应配合广告、涨价和折扣等营销措施对销售速度进行控制，使其能保持较为有利的销售节奏，最终实现楼盘高均价和快速消化的目的。 4）折扣方式及付款建议 （1）一次性付款 开盘后折扣为98折；预付相应的定金；一周内正式签定合同；签合同之日付清房款的90%。 （2）按揭付款： 开盘后折扣价为99折；预付相应的定金；一周内正式签定合同，签合同之日付清首付款并办理按揭手续。 3、推广阶段的划分及主要内容 经过前期的市场预热，确立形象，开始进行项目整合传播推广根据项目的推广进度，暂分为以下阶段，各自主要内容如下： 期前期造势主要任务：? 突出开发商的品牌，宣传项目的发展方向、市场定位及主题包装理念推广策略：? 广告策略主要是整个项目的形象推广，不涉及到项目的具体情况，主要是让客户知道整个项目的主题概念主要倡导的生活方式，这是整个楼盘的档次、定位的最重要的阶段。? 该阶段需要进行售楼处、楼书的设计及样板房的制作，并包括适量的广告推广，此阶段工作的重要目的就是让消费者大众接受项目的主题。作到“家喻户晓”? 销售策略：? 该阶段一般不具备销售条件，但需发布销售信息吸引客户等待。?面对市场竞争日益激烈，提前预销，可分流竞争对手的部分客? 为了在开盘时达到开门红，先行在市场上建立一定的知名度和客户基础。?对目标客户及市场进行测试，为开盘时的销售策略提供准确依据?期