杭州市龙祥综合市是场项目计划书.docVIP

第一章 总论 2 1．1建设项目概况 2 1．2 项目建设必要性 2 1．3 计划书的编制依据 3 第二章 市场分析 3 2.1宏观经济形势和杭州房地产市场概述 3 2.2 杭州市商业地产发展现状及其趋势分析 5 2.3 写字楼和商业市场定位选择的影响因素 19 2.4 项目用地周边的商业地产市场环境分析 21 第三章 10%留用地政策和项目特点 22 3.1 10%留用地政策 22 3.2 留用地项目的特点 24 第四章 项目的SWOT 分析 26 4.1 优势分析（S因素） 26 4.2 劣势分析（W因素） 27 4.3 机遇分析（O因素） 27 4.4 威胁分析（T因素） 28 第五章 项目的市场定位 29 5.1周边地区几种商业业态的比较分析 29 5.2 龙祥市场营业用房的项目定位 33 5.3写字楼的项目定位 37 5.4定位描述和项目优势特征 39 第六章 项目的价值分析 41 6.1 价值分析方法 41 6.2 本项目与各类比项目的对比分析及定价 41 第七章 项目总投资估算 43 7．1 总投资估算 43 7．2 总投资资金来源 45 第八章 项目财务评价 45 8．1 盈利能力分析 45 8．2 项目偿债能力分析 48 8．3 项目不确定性分析 49 第九章 项目投资风险分析及规避方法提示 50 9．1经济政策风险分析 50 9．2市场风险分析 50 9．3后续经营风险 50 第十章 项目综合评价与结论 51 10．1项目综合评价 51 10．2结论 51 附表一：杭州主要专业市场的类型与地址一览表 52 附表二：项目周边竞争性专业市场一览表 55 第一章 总论 1．1建设项目概况 1.1.1项目概况 本项目地块位于申花路以南，化工路以东。项目地块呈不规则矩形，沿申花路方向长为210米左右，沿化工路方向长约170米左右。目前地块上除耕地外有十几幢民宅，将于年底前拆迁完毕。 从目前现状来看，本项目正处于申花路与化工路（规划中）交叉口，由三墩路、莫干山路———登云路、余杭塘河和古墩路围合三产业，壮大集体经济、安置失地农民。为让留用地资产切切实实造福于农民，确保留用地成为农民收益的“长流水”2002年，国进入新一轮的经济增长周期。GDP增长速度分别为8.3%、9.1%、10.0%、10.1%9.9%；今年一季度，GDP同比增长10.2%2005年，固定资产投资增长波动减小，增长率基本在25%～28%之间，超高速的投资增长得到了遏制全社会固定资产投资同比增长27.7%。消费需求增长疲软的状况有了明显的改善支持本轮经济增长的主要因素将继续发挥作用2005年全市生产总值2918.61亿元，比上年增长12.5?％人均GDP达到44487元，比上年增长11％全社会固定资产投资总额1386.68亿元，比上年增长15.3％全年市区城镇居民和农民人均消费性支出为13438和6004元，比上年分别增长19.8％和7.1％。促进房地产市场健康发展重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。中国人民银行宣布，自2006年4月28日起上调金融机构一年期贷款基准利率0.27，存款利率保持不变这是中国自2004年10月以来首次加息。国家发改委公布了水泥、焦化、铁合金、电解铝行业的调整目标。从近期趋势看，国家加强房地产宏观调控的措施对房地产市场的主要表现在：房地产价格涨幅持续回落。市区房地产价格指数从前两年的两位数到去年下半年的个位数。房地产投资的增速也在回落。一季度末，全市房地产投资增幅与上年同期、2005年全年相比分别回落19.8、0.9个百分点，比今年1-2月回落2.6个百分点。从区域看，一季度拉动全市房地产增长的主要在5县（市），市区房地产投资仅增长10.5％，比全市平均水平要低12.8个百分点。房屋空置面积在增加。一季度全市商品房空置面积同比增长18.2％，其中住宅空置面积同比增长48.9％。从需求角度来看，由于投机因素的减少，需求总体上趋于回落；从供给角度看，前几年我市商品房开发积蓄量较大，2006年上市待销的新盘将继续增加，在销售总体偏淡的情况下，也可能出现阶段性供大于求的情况。预计房地产将出现中期调整、稳中有降的趋势市中心综合商业市场社区商业中休闲度假商业商住办公楼写字楼大型商业中心传统商铺发廊、食店、便利店，以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活为基本目的专业市场以某类产品品种齐全优势对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”市中心综合商业市场一般都处于城市中心地段是消费者消费习惯场所但置业价格和经营成本高昂社区商业中心社区超市、大型购物中心等以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场有差距，休闲度