2015年河北定州某商业街项目市场前期调研及定位报告127p要点.ppt

* * 1、周边范围及所涵盖商业企业特点 1、周边范围及所涵盖商业企业特点 观点： 1、从上述图表来看主要商业网点分布在兴定路以南附近，距离本项目有1公里左右。以北地区目前处于商业初期建设当中。 2、南部商业网点品类相对较齐全，但档次和规模较低端一些。 3、本项目所处城北地区，定位时需另辟蹊径，引导客流往北延伸，方能提升北部区域商业价值。 * * 2、周边区位特点和交通情况分析 1、区位特点分析 2、交通情况分析 * * 2.1、周边区位特点分析 2.1、周边区位特点分析 项目周边所属区域范围内村落密集，多处于待开发状态，虽然政府定位为金融商业区域，就目前来看距离实现落地还遥遥无期，已开发的苏园、明月新城也均未全部交房，商业更是“生地”。 从商业角度分析，北侧周边的各项设施基本不存在，处于一种相对独立的状态。如果进行商业项目的运作，可以直接借势的因素相对较弱，因此应从一开始就要立足于”自力更生”的思路来运作。 * * 2.2、交通情况分析 本项目距离火车站1.5公里，公交6路三站地即可到达本项目。距离107国道2.8公里，对于周边乡镇村落居民来市区购物具有距离上的优势。 距离核心商业带1.5公里，如何将核心商业带密集人流导入本项目，使其具有自身特色，又区别于核心商业带现有业态组合，将成为本项目成功运营的关键。 3、周边商业规模情况汇总分析 1、沿街商业各业态分布特点 2、500㎡以上商业企业情况对比 * * 3.1、沿街商业各业态分布特点 沿街商家汇总表 * * 类别 数量 日常购物 44 便民服务 38 装饰装修 44 文体教育 1 休闲消费 11 快餐简餐 29 车饰配件 20 其他 14 合计 201 3.1、沿街商业各业态分布特点 * * 3.1、沿街商业各业态分布特点 数据源于兴定路沿线采集，该区域业态占比较多的主要是日常购物类、便民服务类。另占比较大的装饰装修类，体现出该区域处于新城区，各个小区交房时间都不是特别久远，加之距离博凌市场、原新合作市场较近，故扎堆聚集在附近。 文体教育、休闲消费业态占比相对较小，与发展商产品设计有一定关系，安源大厦的建成提升了本区域的商业价值，入住业态也与该区域原有形成差异化。 * * 3.2、500㎡以上商业企业情况对比 500㎡以上商业企业主要分布于商业街、兴定路这两条城市主干道上。 商业街集中分布过多体现在家电、通讯、服装等卖场上，偶有配套跟进补充。 兴定路作为城市北环快速路，安源大厦建成之后，包含金融网点、休闲消费、时尚餐饮被吸引聚集此地，也消化了此商业过多面积。 * * 4、周边沿街商业租金水平及硬件配套分析 4、周边沿街商业租金水平及硬件配套分析 定州沿街商业租金基本保持在50元/㎡/月范围之间。 租金与定州市区旧商铺格局、硬件配套设施不完善有直接关系。 本项目在硬件配套上增加更完善的设施方能提高租金收益。（停车位配比、电梯） 5、经济指标介绍 5、经济指标介绍 爵仕山项目东临商业街，北邻规划中的外环路。周边多在建小区。 项目总建面241563㎡，商业建面32117㎡，预计交房入住1438户，小区人口4608人。 6、项目自身特点总结分析 1、项目临近城市主干道，交通出行未来将会更为便捷，优势也将更为明显。 2、处于城市商圈的边缘地带，周围商气不足，在被边缘化的条件下，如何创新定位，突破瓶颈，值得深思。 3、辩证地看待周边既存在又看似不利的环境，做到如何提升本区域商业价值。 4、建筑规模和建筑体量决定了项目定位的基本方向，只能是在细分市场的基础上做具有相对规模、竞争优势的定位。 四、项目整体定位方案 1、项目定位的想象 2、项目定位的依据 3、产品综合定位及项目案名 4、目标消费者定位 5、项目功能定位 6、项目业态、品类组合定位 7、项目目标客户定位 8、项目经营理念定位 9、项目销售、运营概念定位 10、未来的我们 4.1、项目定位的想象 当所有调研信息归类汇总完毕，我们对于本项目展开终极想象。。。。。。 对于地块---是否可以挖掘出最大价值 对于企业---是否可以树立品牌价值 对于客户---是否可以支撑起财富梦想 对于城市---是否可以留下记忆的符号 。。。汇聚而成项目的核心定位，最终实现共赢 4.2、项目定位的依据 1、公司的发展战略 销售为主 回笼资金 4.2、项目定位的依据 互联网+ 特色鲜明 规模化 自力更生 互联网+ 2、定位的思路 4.2、项目定位的依据 3、满足销售（招商）及未来运营条件的综合考虑 顺利销售 健康运营 4.2、项目定位的依据 4、项目自身建筑特点 住宅 商业 兼顾 统 一 性 4.2、项目定位的依据 5、外阜先进商业经验的学习借鉴 ---南花园步行街 ---西美五洲街 ---金正香港街 ---汇君城 4.2.5、南花