金地东莞市博登湖是价格制定及策略分解说明.pptVIP

资源 户型 景观 面积 附加值 具备条件 塘坑版块具备先天地理优势，市政资源与景观资源，市场及买家的认知度较高。 其中100平米复式产品具有较大竞争力，在塘厦市场当产品具有稀缺性、唯一性时，价格需求较为坚挺。 景观资源（湖景及园林）为本项目的打造高端产品的必要因素，但现时湖景和园林景观均未能理想展现。 大平面户型为中高端客户群所接受。作为平面户型，其舒适度成为必要条件。1、2号楼独户（非拼凑）观湖洋房舒适度高，开间合理。三房90平米此面积在塘厦市场属空缺产品，竞争力大。 金地品牌、金地物业，赠送面积，新世纪追随客 项目契合度 √ √ × √ √ 价格评价体系。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. — 强调不可复制的湖景资源，市政资源 — 强调产品的特色和价值 — 强调金地品牌，金地物业的附加值 次/非主流市场 体系支撑点： “湖城”概念的市场空档期，高调入市 150平米观湖大宅及100平米复式宽景三房，高端产品舒适性，中端产品稀缺性 金地的产品力与号召力，金地物业的市场认知度 价格评价体系。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 目标均价＝ 市场比准价＋ 品牌溢价 + 切入时机修正 市场比较法 不可再生资源 发展商品牌 项目品牌 开盘势道 蓄水时间 展示面配合 核心部分——浮动空间的确定 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 品牌溢价 湖城住宅的独特——项目品牌 金地地产与新世纪地产的全面战略整合——发展商品牌 品牌溢价挑战的关键点—— 新标准：资源均好性，舒适与便利的叠加效应； 新规则：“产品+资源”互补地段的重要性（100平米三房）； 新参照系：万科双城水岸的高昂地价及预期售价 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 品牌溢价增幅 时间T 品牌溢价 品牌投入 导入期：品牌溢价率取1%，即7477*1％＝75元； 推广期：品牌溢价率取3%，即7477*3％＝224元； 成熟期：品牌溢价率取5%，即7477*5％＝374元； 整体均价：市场比准价＋品牌溢价（导入阶段取值）= 7554元 品牌溢价率取比准价格的1％-5％。 理想状态 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 切入时机修正系数调整 展示面、开盘势道、蓄水时间 展示面需求 开盘势道：对价格修正比准：－10%; 蓄水时间：对价格修正比准：－8%; 展示面需求：对价格修正比准：8%; 导入期整体均价：市场比准价＋品牌溢价＋切入时机修正=6６00元 切入时机修正系数取比准价格的5％-10％。 理想状态 开盘势道 蓄水时间 按项目现状开盘，项目修正系数调整为：－8.5％ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格策略的价格表验证 平面调差 楼层调差 价格表的制定 市场点对点验证 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 产品溢价点及可溢价标准： 产品溢价 楼栋 1#、2# 3# 4#、5#、6# 7#、8# 户型特点 两梯两户，通透对流。 7.9米超宽观景阳台 创新私家空中花园可改成房间 空间布局紧凑，利用率高 主卧与客厅均正对湖景 隐式储物室设计 两梯两户 主卧室带阳台 两房变四房 敞亮开间大厨房，功能实用 阳光大凸窗