上海中粮南桥地块前为期定位报告.pptVIP

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2017-05-06 发布于湖北
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上海中粮南桥地块前为期定位报告.ppt

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上海中粮南桥地块前为期定位报告

现实大户型市场扫描 → 旺销分析 * 项目地址开盘时间总建面建筑形态物管公司车位配比上海市奉贤区百通路88弄 2012-5-1 300000㎡ 24-33F高层戴德梁行 1：0.7 交房时间容积率规划户数物管费用装修标准 2013-7-31 3.8 1500户 1.8-2.0元/㎡.月毛坯银河丽湾基本概况各户型去化情况从市场面来看，跳脱常规户型面积段，板块内银河丽湾项目极具参考价值，其142㎡三房户型表现突出，本案若打造平层洋房产品同样应合理控制面积户型二房三房四房五房复式合计面积（㎡） 133 142 172 211 246 314 321-323 376 412 159-160 供应套数（套） 4 180 108 36 52 2 3 1 1 44 431 成交套数（套） 0 165 38 0 3 0 0 0 0 10 216 去化率 0% 92% 35% 0% 6% 0% 0% 0% 0% 23% 50% 总价（万元） 210-220 210-240 270-300 350-380 410-435 530-550 560-570 630-640 670-685 240-260 - 总平面图效果图 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 现实大户型市场扫描 → 典型项目 * 舒适型产品南桥市场接受度尚可，每月4000㎡的去化能保证一定流速日期 2012年12月 2012年11月 2012年10月 2012年9月 2012年8月 2012年7月 2012年6月 2012年5月成交面积（㎡） 3463 3764 2782 5493 5744 2700 2557 5716 成交套数（套） 22 23 18 38 37 19 18 40 成交均价（元/㎡） 15948 16542 16173 16055 16193 15638 15663 15366 成交金额（元）客户分析客户来源：该项目购买客群以南桥本地政府及企业高管为主；客户年龄：以36-45岁中壮年为主，主要受制于购买力关系所致。客户来源客户年龄去化速度 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 现实大户型市场扫描 → 未来竞争关系 * 板块大户型产品未来竞争环境相对缓和，且竞争项目产品力相对有限中粮配合 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 户型示意地块出路三：机会型产品 * 此类洋房产品目前看来存在开发机会，其产品力更强，能保证一定流速，且未来竞争环境相对缓和三层边套，建筑面积约 176㎡ 16米大面宽空间，卧室、客厅4个主要功能空间朝南主卧50㎡套房设计，凸显主人尊贵超大面宽南向空中花园四层边套，建筑面积约 176㎡ 16米大面宽空间，卧室、客厅4个主要功能空间朝南超大面宽南向空中花园客厅4.8米面宽主卧凸显主人尊贵 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格测算：市场比较法 * 通过市场案例来判断本案洋房产品所能达到的单价表现由于南桥本地市场目前尚无此类产品，我们同样通过金地湾流域项目各类产品的溢价表现来判断本案洋房产品所能达到的单价表现金地湾流域总平：案例借鉴　金地湾流域小高层公寓产品户型 1层+地下室中间层顶复平层洋房成交均价（元/㎡） 20521 18837 19153 19170 16671 系数关系 1.07 0.98 1.00 1 0.87 产品类型普通公寓 6层洋房 1层+地下室中间层顶复建筑面积（㎡） 39433 2817 11267