上海大通山鑫置业金为山石化招商项目定位与推广策划初案.ppt

Innovation+Execution;前言 很荣幸，上海大通能参与贵公司金山石化商业项目的相关招商工作，我们汇集了市场调研、策划定位及业务等众部门的力量。从市场点切入进行分析，延伸到本案的定位点及如何按此定位来建议塑造本项目及整个项目分析，供贵公司参考。 　　 希望通过我们的报告能为贵公司领导的决策提供帮助，能使贵公司因此项目取得最大的社会效益和经济效益。为此，上海大通愿与贵公司建立长期的合作，我们会继续提供完善优质的服务，共同缔造辉煌的佳绩。 ;目录 市场篇 土地属性分析…………………………………………..7 金山石化板块零售市场分析…………………………..18 代表性竞争性项目分析………………………………..43 项目区域人口与消费习惯简析………………………..57 项目定位篇 项目市场定位及租户组合建议…………………………63 项目传播???广建议………………………………………85; 研究目的与研究方法 ; 工作步骤;市场研究篇;土地属性分析;地块位置和现状;本案地块由2栋住宅及商业裙房组成。整个地块较为方正，目前地块基本已平整。 地块紧邻交通干道卫清西路，地理位置较好； ;卫清西路;区域结构调查;本地块;区域性质及功能特点;本案周边商业设施十分俱全，主要依托蒙山路、卫清西路及卫零路；由地块至石化繁华区域约1公里左右，车行时间不到5分钟。地块距离市中心较远，车行至莘庄和徐家汇分别需要40分钟和1个小时左右。;经过十几年的城市建设，金山石化板块的商业配套和生活配套已经较为完善了，医疗、教育、文化、娱乐、购物场所一应俱全。同时，上海著名旅游景点金山城市沙滩位于区域南端，距离本项目约3公里，城市沙滩围海造景，环境优美，吸引了大量国内外游客观光。;地块初步结论;;金山石化板块零售市场分析;说明 本节将概览本项目所在的区域内的主要零售点，以及分析其 零售市场的趋势和市场竞争。 石化板块零售情况概览 石化板块主要零售点概览 石化板块未来主要零售点概览 石化板块零售供应总结 代表性竞争项目分析 区域商业业态分析;石化商圈零售情况概览;石化商圈现状;现有大型零售物业供应;现有大型零售物业供应;物业基本情况;石化百货;蓝色海岸生活广场;卫零路商业街;乐购蒙山路店;未来大型物业供应;;石化商圈商业业态分析;卫零路商业实景图;石化商圈商业业态分析;卫清西路实景图;石化商圈商业业态分析;土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议;石化商圈商业业态分析;北随塘河路实景图;项目周边商业租金分析;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;竞争压力分析及规避措施;石化商圈零售供应总结;代表性竞争性项目分析;石化百货;石化百货一楼－化妆品饰品女鞋区;石化百货二楼－女装内衣;石化百货三楼－运动休闲;石化百货四楼－男装、皮鞋;石化百货五楼－家纺、针织用品;石化百货是目前金山石化区域内开业最早的一家百货公司，成立于1978年，在2000年10月进行改扩建，2001年1月6日重新开业；2005年9月对建筑外立面、商业动线等实施改造和调整。 对于本项目而言，石化百货的发展、调整之过程具有较好的借鉴意义。我司建议本项目的建筑设计必须包含有新颖的元素，在外立面的设计、商场内部设施的装修以及建筑材料的运用上能够起到吸引消费者眼球的作用； ;蓝色海岸生活广场;业态组合： 1F: 服饰、化妆品、餐饮、品牌专卖店 2F：服饰、美容美发、餐饮 3F：新华书店、儿童用品、摄影、婚纱 4F：城市金座KTV 主要品牌列举：85度C、DQ、味千拉面、棒约翰、必胜客、豆捞坊、 集集小镇、屈臣氏、佰草集、麦考林、美特斯·邦威、 森马、贵人鸟、老庙黄金 商家数量：约50家;该项目是目前石化地区较为新颖的开放型购物广场，商户满租率较高； 该项目引进了DQ、味千拉面、棒约翰、85度C等年轻一代较为熟知的品牌，因此整体经营状况较好。但2楼以上楼层人流量普遍不高，有部分空置商铺； 对于本项目而言，09年开业的蓝色海岸生活广场整体定位与本项目相对较为接近，但是由于其租金组合上存在一定的缺陷，因此本项目将规避业态定位上产生的影响，以主题购物中心模式入市。