大兴路方案20091103.pptVIP

项目财务成本分析 基本假设 项目周期5年，从2010到2014年； 销售价格每年环比增长8%； 收益方式为销售收入，在期末售完； 考虑建设单位垫资； 为便于测算，项目业态按80%写字楼和20%商业进行组合。 项目财务成本分析 项目财务成本分析 项目财务成本分析 项目财务成本分析 项目形象定位 “领主” “领域之主，领跑之主” 大兴新区的开发如火如荼，但是此区域的“低端形象”在西安人民眼中难以抹灭，故此区域急切呼唤“总部经济大楼”的诞生，来提升自己的形象。其为应时而生，来领跑区域的发展。 “总部经济大楼”带动整个区域的价值提升，而区域价值的提升反过来又能促进本项目物业的升值。 项目客户定位 1.厂房迁出大兴新区而办公总部设在区域内的企业 此部分客户是本项目最主要客户群 2.招商引资带来的外贸企业 国际商贸基地落户大兴新区，可以为本项目带来部分客户群 3.银行、金融和保险机构 此类金融机构既可为本项目提供服务，也可提升项目品质 4.能源、高科技和房地产企业 此类企业对写字楼需求较大，可作为本项目的目标客户 5.投资者 大兴新区为西安市写字楼的价格“洼地”，具有较大的升值空间 6.区政府部门 政府部门的入驻可以极大地提高项目的形象和加快项目的销售 项目功能及产品组合定位 项目功能及产品组合定位 1.城市综合体项目已逐渐取代单纯物业项目，成为发展的趋势。 2.多种业态组合可以提高项目收益率，在西安写字楼均价大概在五千左右，而商业均价则上万元。 3.多种业态组合可以促使采用灵活多变的营销策略，促进项目销售。 3.西安单纯写字楼项目已不多见，大多数为“写字楼+商业”组合。 4.西安水晶岛项目为一个多业态组合的成功案例，其业态组合为：公寓+写字楼+商业 本项目作为一个写字楼项目，为了实现收益最大化和促进销售，将采用四种业态组合： 高层纯写字楼（空中Office)+商务公寓+酒店式公寓+商业 项目产品组合定位 项目公司出资方式及经营管理 一、项目公司出资方式及相关事宜 1、大兴新区建设有限公司（下称甲方）以土地出资入股： 甲方以土地出资，土地作价金额为甲方注册资本金数额。 建设公司入股的土地价格不高于600元/平方米建筑面积。 西安国家航空产业基金投资管理有限公司（下称乙方）提供该项目公司其他51%的注册资本金。 甲方提供的土地必须是熟地，证照齐全。 总投资额与项目公司注册资本的差额以银行贷款或股东贷款筹措。 项目公司出资方式及经营管理 2、相关事宜 甲方必须提供土地交割时间进度，并承担延误造成的费用支出。 土地过户到项目公司产生的印花税、契税等税收，区政府先征后返。 总部经济大楼是为大兴新区招商引资的项目，应给予项目房屋配套费减半的优惠政策。 总部经济大楼完工后，由于公共配套设施的延误所产生的财务费用由区政府提供补贴。 项目公司出资方式及经营管理 二、项目公司经营管理 项目公司管理人员由甲乙双方委派，不对外招聘。 项目公司管理人员在项目公司内产生人力资源费用。 项目公司除日常办公管理费用外，其余的期间费用由双方各自承担。 乙方有权提名或提议撤免项目公司的总经理、首席财务官及一名项目经理。 退出方式 股权转让 合作期为2010年至2014年，共五年。 合作期满后60天内，甲方必须负责乙方所有股权的回购。 乙方负责移交所有管理工作。 未售楼盘处理 2014年后剩下的销售面积须由建设公司以市场价进行回购。 七、项目保障措施 建设公司的销售回购 由前面的市场分析我们可知道，整个城西写字楼需求较为低迷，存在市场风险。为了化解该风险，大兴新区建设公司必须承诺至少60%的销售回购或项目销售期末剩余的销售面积，价格以市场价来确定。 容积率的提高 本项目属于土地的一级开发，故可用提高容积率的方法来提高项目的收益率。 其它区域地块的补偿 本项目作为大兴新区的重点领跑项目，为大兴新区的迅猛发展做出了重要贡献，因而，莲湖区政府、大兴新区管委会应考虑为我方提供大兴新区其他优质项目共同开发，实现大兴新区的飞跃式发展。 优惠政策 本项目作为区域的超前项目，莲湖区政府、大兴新区应在项目的各个方面给予优惠政策。 莲湖区政府相关部门的入驻 政策部门的入住可极大地提升项目形象和促进销售。 周边环境及项目调研 周边项目 区域正处于拆迁改造阶段，故在售的商品项目较少。在项目附近有一“水木白杨”项目，住宅均价为4300元/平米，商业均价为10000元/平米。 已建成的多层 在建的高层 项目SWOT分析 优势（Strengths）： 区位优势：项目位于二环以内，所在的区域大兴新区是西安市二环内可唯一成片开发的“黄金区域”。 交通优势：已建成通车的白家口立交枢纽连接至二环、三环、绕城高速可到达西安市内及周边各个区域，到西安咸阳机场仅15