成都航空港项目营销为报告.doc

第一部分 项目推广环境市场分析 □成都房地产市场宏观分析 □成都市郊区住宅定向分析 □航空港片区市场状况分析 □航空港片区楼盘个案分析 □结论 一、成都房地产市场宏观分析 □2005年，成都市全年新建商品房成交面积达到1600.51万平方米，同比增长7.71%，销售金额达到507.79亿元，同比增长21.88%；2005年成都市五城区商品房成交量为848.30万平方米，五城区新增商品房供应量为961.18万平方米，同比大幅增长33.94%。2005年全市商品房交易均价3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均价2875元/平方米，同比增长18.96%。其中五城区商品房交易均价为4085元/平方米，同比增长9.48%；商品住宅均价为3770元/平方米，同比增长16.32%。 □2005年，成都市共完成房地产开发投资450.54亿元，同比增长54.6%。在所有的投资中，土地购置费135.61亿元，增长47.5%。商品房施工面积3328.19万平方米，同比增长13.3%；新开工项目446个，增长49.2%；新开工面积1569.15万平方米，增长32.4%；销售面积1213.57万平方米，增长7.5%；商品房竣工面积647.84万平方米，减少24.9%；商品房空置一年以上的面积67.18万平方米，下降19.4%。 1、市场供应呈现供需两旺的态势： 今年1-6 月，我市五城区商品房供应面积达到439.65 万平方米，同比增长9.4%；其中商品住宅供应面积为335.34 万平方米，同比增长20.5%，供应套数为30351 套，同比增长8.6%，住宅供应实现较快增长。同期，五城区 商品房成交面积442.45 万平方米，同比增长19.5%，其中住宅成交面积369.49 万平方米，同比增长26.4%，成交套数为34115 套，同比增长21.1%。今年1-6 月我市五城区商品住宅市场呈现供需两旺的局面。 2、供求关系走向缓和 我市近三年1-6 月商品房当期供销增量比分别为0.67、1.09 和0.99，今年1-6 月供求关系基本平衡。而从今年1-6 月的供销比变化来看，年初至年中商品房以及商品住宅供销比逐渐走高，分别由今年1 月的0.64、0.58 提高到1-6 月的0.90、0.80，供求关系已逐渐走向均衡。 3、城南和城西是供应和需求的重点区域 1-6 月，城南和城西分别供应商品住宅113.44 万平方米和112.50 万平方米，分别同比大幅增长59.1%、35.4%；城东供应商品住宅89.9 万平方米，同比下降15.9%；城北供应商品住宅15.31 万平方米，同比增长27.6%。城南和城西商品住宅供应占比分别为34.3%和35.4%。1-6 月，住宅成交面积最大的仍然是城西，成交面积达到119.52 万平方米，同比增长39.5%；住宅成交面积同比增幅最大的城南，成交面积116.82 万平方米，同比增长62.9%。今年1-6 月各方位住宅成交面积均出现同比增长。城南和城西商品住宅成交占比分别为33.1%和33.9%，是供需量最为突出的两大区域。 4、住宅均价涨幅小幅反弹，在售楼盘主力价位集中在4000—5500元/平方米： 上半年，五城区4000-5500 元/平方米价位住宅供应面积最大，达到122.73 万平方米，供应面积占比为36.6%；其次是3000-4000 元/平方米价格住宅，供应面积76.12 万平方米，供应占比为22.7%。1-6 月，5500 元/平方米以上价位住宅供应与成交面积为96.24 万平方米、60.68 万平方米，供销比为1.59，供应相对过剩。而3000-4000 元/平方米价位住宅供应缺口较为明显，供销比仅为0.53。 目前，五城区商品房成交均价为4385 元/平方米，同比上涨8.0%，继续转为回落；住宅成交均价4095 元/平方米，同比上涨11.4%，比1-5 月涨幅略有回升。 二、成都市郊区住宅定向分析 项目的成功开发必须顺应整体市场的发展趋势，本项目位于成都市近郊区域，因此准确把握成都市郊区住宅发展态势对项目的准确定位有着重要的意义。 ?1.成都市郊区住宅市场发展现状 郊区商品房供应快速增长，需求旺盛 2006年1-9月，成都市14个郊区（市）县累计供应（批准预售，下同）商品房 770.55 万平方米，同比增长29.3%，其中住宅供应 691.21 万平方米，同比增长39.3%。郊区商品房供应总量大于五城区（含高新区），供应增长速度也相对较快。? 郊区商品房需求旺盛，商品房成交量同比大幅增长。1-9 月，我市 14 个郊区（市）县