2016.1.29武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告要点.ppt

Weakness 劣势 1.区域人流：项目位于非核心城区，人流量少，对引入 优质商家进驻提出了更大的考验； 2.区位环境：客观环境的存在，对商业调性营造，客户购物环境方面存在压力； 1. 高商业指标：对于城区人口不到20万的武穴而言，高达13万方的商业指标的销售去化和招商运营将给项目带来巨大挑战。 2. 消费力抢夺:市中心商业项目正在快速升级，一定程度上将抢夺到本项目消费的客户群体； 3. 未来竞争：龙潭国际商贸城二期、嘉和财富城已经消耗一部分投资需求，未来项目将面临北城板块新出让项目的竞争。 Threat 挑战 1. 差异化定位：针对市场当前商业项目，实施差异化的业态定位，主要吸引目的型消费群体，扬长避短。 2. 规划优化：如何更优化分布商业与住宅的面积配比，以及分布各个商铺合适的面积，是必须考量的； 3. 面积指标分解：面对小市场大商业指标，需根据市场容量对商业指标进行分解，使每类细分市场可以承载对应的商业指标的经营，减少整体商业体量过大的风险。 项目SWOT分析 项目整体定位原则 快速发展背景下的城市新中心 容纳多元化的业态，塑造体验式的一站式消费空间； 主题化、新颖化、体验性；填补当前空白的业态类型； 一站式衣食住行、吃喝玩乐购 新选择 年轻、时尚、家庭、细分市场； 形象 体量 业态 功能 客群 项目整体定位原则 城市分析 立地研究 购物中心类型 生活时尚中心 区域中心 休闲娱乐中心 1 2 区域中心 区域中心、专业购物中心、 生活时尚中心、休闲娱乐中心 生活时尚中心 通过对武穴及项目所在区域的城市分析及项目立地研究，初步判断本项目零售型购物中心中可 选择的两种购物中心类型分别为生活时尚中心和区域中心 项目概念定位 核心驱动分析： 家庭生活驱动 专业消费驱动 商务休闲消费驱动 项目以家庭生活为核心驱动，专业消费为辅助驱动，加以商务休闲元素，形成多业态聚集的超级商业广场。 项目概念定位 本项目商业定位为家庭型零售、专业市场、休闲娱乐、生活配套的商业聚 合概念模式，即超级商业综合体。 零售 本案 专业 配套 休闲 项目概念定位 案名建议：武穴摩尔城 10万方超级城市商业综合体 大都会 新中心 全业态 项目概念定位 展示新中心魅力 · 满足多样化需求· 构建现代商业体验 武穴新城区代言之作 · 一站式时尚体验中心 项目概念定位 家庭餐饮 家庭娱乐 家庭购物 家庭餐饮 武穴摩尔城是一个家人欢聚的场所，有着很强的亲和力与和谐的氛围，是家庭人群首选的购物、餐饮、休闲、娱乐场所。 项目概念定位 武穴摩尔城为商务人士提供一个轻松休闲的商务环境，满足商务人群和城市精英名流交际、宴请等各类商务需求。 家庭娱乐 项目概念定位 舒适的环境，完善的生活配套设施，使武穴摩尔城成为周边居民和上班族的生活广场 项目概念定位 武穴摩尔城为武穴的白领阶层和注重生活品质的居民打开一扇魅力时尚之窗。 项目概念定位 美食广场 家庭餐饮 休闲餐饮 日韩餐饮 西式快餐 中式快餐 西式快餐 武穴摩尔城以独具风味的美食挽留家庭客群，私密性的空间服务高端人群，快捷卫生环境吸引工薪人群。 项目概念定位 购物中心 专业市场 配套型商业 商业街区 武穴摩尔城 （整体商业约60000㎡） 整体商业规划为四个物业类别，各模块代表一种品类的聚集，总体量为60000平方米左右。 开发体量测算 体量测算 采取三种不同的方法进行测算，最终对比判断，确定本项目的合理的商业体量范围。 类型推导法 通过对本项目各种条件分析，筛选出适合项目的定位以及商业发展体量 通过对竞争对手的体量进行推导，重点考虑项目推出市场后，能够对竞争对手形成有力的压制 竞争对比法 市场需求法 通过对武穴市场消费者的消费能力及商业坪效加以计算，得出项目能承受的发展体量 适合项目的发展体量建议 开发体量测算 重点商业项目调研-广济商城 项目地址：武穴市永宁大道，靠近粮食路附近 主要经营内容：超市、男女服饰、综合商业 项目体量：6000㎡ 项目概况：经营状况较差，2楼的同心超市人流量也比另外两家同心超市要少很多，仅设4条收银线。许多商户未开门营业，市场极为冷清。 租金：20元/㎡·月 武穴零售商业研究 重点商业项目调研-新世界商场 项目地址：武穴市居仁街 主要经营内容：男女服饰、箱包、童装 项目体量：1000㎡ 项目概况：经营状况一般，被周围的品牌服饰店所淹没，商场老旧，商业格局无规划，灯光晦暗。所售商品为中低档。 武穴零售商业研究 商业体 业态 主要经营内容 体量 经营状况 中百仓储 超市 日用品、家电 3000㎡ 经营状况好，是本市唯一一家仓储超市，内部有工贸家电卖场，人流量大。 同心超市 连锁超市 日用品 2000㎡-4000㎡ 经营状况好，在本市有3家连锁店，是市民常去的超市。 武穴商场