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新乡进达花园策划报告 郑州智创房地产营销策划有限公司 2007-9-17 市场分析 一、06年新乡房产市场分析 1、商品房投放量小幅增长2006年新乡商品房投放面积为143.13万平方米，同比增加2.8%。总体供求情况持续去年的供大于求。供应量加大，价格升幅放缓。其中住宅投放面积为102.1万平方米，同比减少8.6%。由于房地产调控政策接连出台，开发商对市场持谨慎态度，下半年减少了对市场的投放数量。投放面积下半年与上半年相比减少27.5%，住宅投放面积减少33.9%。2006年非住宅投放总量增长依然较快。2006年非住宅投放总量为41.03万平方米，同比增长49.3%。 各类房屋销售总面积小幅减少全年各类房屋销售总面积达134.7万平方米，与去年相比，下降4.67%。住宅交易旺盛，商品房空置率进一步下降。全年住宅销售总面积达到120.21万平方米，与去年同期相比增长43.53%。2006年空置率进一步下降，由2005年的8.3%下降为2006年的7.5%，空置的房屋是豪华住宅及部分商业用房。存量房交易量小幅回落，下半年较为明显。2006年存量房交易总面积37.13万平方米，同比减少1.98%。由于6月1日和9月1日开征二手房营业税和个人所得税，7月、8月交易集中。上半年存量房交易总量为24.32万平方米，下半年仅为12.81万平方米，下半年比上半年减少47.33%。 各类房屋交易均价有小幅上涨由于国家对二手房交易税收调整和土地及建筑成本增加，2006年各类房屋交易均价都有不同程度的上涨。商品房住宅交易均价上涨6.67%。商品房住宅交易均价为1471元/平方米，与2005年均价1379元/平方米相比，上涨92元/平方米，涨幅6.67%。各月交易价格比较平稳，有小幅升跌，主体呈小幅回落、稳步发展趋势。说明住宅价格在合理范围内平稳发展。其中多层住宅均价1368元/平方米，与2005年相比，有1.3%的上涨幅度。高层住宅均价1877元/平方米，同比下降1.73%，从后4个月的变化趋势来看，高层住宅价格呈逐步攀升态势。经济适用房均价1001元/平方米，与2005年相比下降4.68%。从下半年发展走势来看，经济适用房价格有小幅攀升趋势。商业用房销售均价上涨7.24%。2006年商业用房销售均价为6462元/平方米，同比增长7.24%。非住宅类商品房销售均价为6270元/平方米。因其地域决定价格特色明显，销售价格变化起伏较大。存量房成交价格上涨14%。2006年存量房平均价格为1408元/平方米，同比增长14%。其中住宅成交均价为1038元/平方米，非住宅成交均价为2995元/平方米。 内城区交易火暴，开发区热度不减，东区成为新的交易热点，铁西区交易平淡从住宅供应量来看，内城区以73.87万平方米稳居榜首，购买对象多为旧城改造安置户、市区老居民、中老年人及外来务工人员；东区以其政治文化中心和四通八达的交通，完善的配套设施，优越的居住环境等特点，成为近两年来市民选购新热点，供应量达45.08万平方米，购买对象多为公务员及青年人；开发区热度依然不减，属高档居住区，居住对象多为商人，私营企业主及有经济实力大型企业职员；铁西区以其偏僻、商业网点稀少、配套不甚完善而不被更多的市民所看好。虽有经济适用房的支撑，其供应量仅为7.34万平方米，依然落在最后。多为中低收入家庭居住。2007年新乡市房地产市场价格走势及发展趋势 由于房屋建设成本上升，楼盘品质提升 ，开发企业销售成本居高不下，预计房地产价格在2007年的趋势仍是稳中有升的局面。 2007年新乡市房地产市场发展趋势：1、 随着城市区域的调整，房地产开发规模将继续扩大。2、多层住房依然是市场主流。3、规模性开发将成为房地产开发的方向。4、房地产进入品牌竞争的时代。5、房地产宏观政策仍将持续，开发企业的行为将不断得到规范。 6、经济适用房作为政府保障措施将得到加强。7、二手房市场将会平缓回稳。8、新建住房结构比例将达到要求从区域房地产市场分析方面，我司主要从项目所处片区的环境、环境、竞争环境等要素来进行综合评述。环境环境处于黄河中游，夏天平均温度达到34度，最高气温达到40度以上，高温持续时间长达15天，而冬季极端温度达到零下10度，大风刺骨，这一气候特征，导致了传统民居有别于北方的四合院和江南的庭院设计风格。河南人在修建传统民居时，往往会修一个大大的院子，用此储备自家的物品，但这里还有一个更重要的作用，它是人们用以休闲、纳凉的去处，“江山社稷、家长里短”在此评说。这在传统意义上也是河南人喜交友的表现。 竞争环境 主要以项目周边的楼盘和与项目