戴德梁行青岛大拇指为商业前期初步定位.ppt

青岛大拇指商业前期初步定位;项目档次定位;准确的商业定位是项目成功的第一步，而成功的、符合市场规律的档次定位就决定了项目在消费者心目中的一种认同，也决定了项目自身在零售市场中的地位。 而商业项目的档次定位需要考虑众多内部及外部因素，内部因素如项目所处的地理位置、项目自身状况等；外部因素如项目所处城市或商圈的零售市场状况、零售商选址意向等。通过对项目内外因素的综合考虑，给予项目最为符合市场需求的档次定位，为项目成功入市奠定基础。;崂山商务区 规划方案;项目自身状况;商业具一定规模： 约7.5万平方米的商业体量，B1F－5F建筑，独特街区式建筑形式，有别于目前一般传统意义商业项目，在有机会做到品类及品牌的丰富性的同时更加拥有购物休闲的趣味性； 入市时间： 在崂山区大规模商业项目入市前，本项目在众多竞争对手中占据时间优势。具我行了解，对本项目具备一定竞争压力的利群购物广场虽也在进行招商，但其工程因某些因素的影响一直较慢，开业时间还不能确定，为目标品牌选择本项目提供机会； 其他功能对商业的影响：项目自身拥有丰富的功能配套，酒店、高档公寓等均可为本项目提供大量中高档消费人群，对本案培养期的缩短提供可能，同时也对品牌商具有较大吸引力。其他功能的定位也将对商业的品牌引进产生一定影响； 优越的软硬件：项目由专业商业设计公司进行商场内部设计，具备中高档商场的定位需求，同时较为充足的停车位给消费者到达带来便利。 业主拥有较为丰富的运营管理经验：上海证大大拇指广场的成功运作，为业主方在零售商心目中留下较为正面的印象，对青岛项目的定位及招商代理带来较大优势。;项目自身潜在辐射能力;市场空间;;青岛重点商圈排行分析;市场空间分析 之 消费水平分析;市场空间分析 之 竞争环境分析;本案;海尔路板块区位优势 与青岛另外两条CBD大道——香港路、山东路相比较，海尔路两侧发展的腹地更为开阔，发展潜力较大。 总部经济成为海尔路板块建设中一个鲜明的亮点。总部经济促使整个区域建筑的国际化，带来人才结构的改善，带动餐饮、会议??观光、旅游、休闲经济起到积极作用。 崂山区于2004年规划通过的海尔路商务一区、商务二区、商务三区，在推动海尔路的发展方面具有非常大的政策意义。该区域的规划及配套起点高，如国际会展中心、高档商务酒店、海洋世界、青岛汽车东站、颐中体育馆等一批大项目，都将进一步完善该区域的城市功能。目前，以海尔路两侧为主的崂山商务一、二、三区建设已初见成效，青岛联通分公司、中国电信等13座总部商务楼宇投入使用，全区已投入总部楼宇面积达40多万平米，入驻企业550多家。 海尔路是一条景观大道和迎宾路，这里交通便捷，与机场高速连通，毗邻青银高速路出口，也是通往海边游览区和崂山的重要枢纽，区位优势明显。 规划建设中的新片区停车位充足，弥补了香港路等地停车难的缺陷。;零售商一般选址需求;项目档次定位评估与建议;硬件及平面布局优化建议;前言 考虑到项目工程进度以及业主对于项目功能的综合考虑，同时考虑到目前主力店的洽谈情况，致使青岛大拇指广场项目部分硬件设施已无法改动，因此我行将基于以下前提，进行相关硬件设施建议： 项目地上四层及五层电影院位置不能改动； 项目地上四层及五层靠近同安路的大型餐饮面积不能改动及调整； 我行之前提及的扶梯位置改动，业主表示无法实现。 ;;;说明 我行有关项目硬件设施评估及建议基本遵循以下原则： 通道宽度建议不低于4-4.5米，项目通道尽量设置为有效的、具有循环性的回路； 店铺分隔尽量按柱距分隔，避免柱子在店铺中间，尽量保证店铺形状方正， 避免异形店铺； 店铺面宽尽量不低于8米，进深在10－16左右（除主力店或次主力店外）； 店铺分隔尽量最小化，以便日后招商阶段灵活组合； ;项目硬件设施建议—主/次入口;项目硬件设施建议—客梯/货梯;;;项目硬件设施解决方案—首层;项目硬件设施存在的问题—地上二层;项目硬件设施解决方案—地上二层;项目硬件设施存在的问题—地上三层;项目硬件设施解决方案—地上三层;项目硬件设施—地上四层;项目硬件设施—地上五层;项目硬件设施存在的问题—地下一层;项目硬件设施解决方案—地下一层;项目其他硬件设施建议—溜冰场;溜冰场工程条件参考;项目硬件设施建议—标识及指引;项目硬件设施建议—标识及指引;项目硬件设施建议—标识及指引;项目硬件设施建议—广告位;项目硬件设施建议—停车位;业态初步定位;;;;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;领头羊品牌访谈;品牌;目标品牌落位示意;Zara;Za