成都市玉沙商业广场为全程商业运作报告书.doc

“玉沙商业广场” 全程商业运作策划报告书 （初稿） 二零零六年月日 前言 3 第一章、商业市场分析 4 1.1总体供求分析 4 1.2商业物业趋势 4 1.3项目商业背景 5 1.4 SWOT分析 9 1.5应对策略 12 第二章、商业总体定位 13 2.1总体定位 14 2.2品位需求 14 2.3错位需求 15 2.4文化需求 15 2.5物业升值 15 第三章、商业业态定位 16 3.1业态定位基础 16 3.2业态定位原则 16 3.3业态定位 17 3.4客户定位 22 3.5价格定位 23 第四章、商业招商运作 23 4.1商业团队筹建 23 4.2招商前期准备 24 4.3商业工作流程 25 4.4招商招商计划 26 4.5媒体推广策略 28 第五章、商业经营管理 29 5.1后续经营专业化的好处 29 5.2后期商务租务管理 30 结 束 语 31 前言 本报告书的制定是以本项目区域目前的商业地产现状和未来发展规划作为参考，经过深入研析和论证后所编制的针对性、战略性商业策划报告。本报告书的订立和执行主要是以对项目商业业态定位及商业规划进行总体部署,以及对“玉沙商业广场”的商业全程运作和后期经营管理提出实际运作建议方案。 为顺利实现资产、资源、资本的增值、整合、回收这一战略目标，我们将以专业理论、科学运作、务实工作的精神做好本项目的各项工作。而作为统领本项目招商策划工作的本策划书，其主要框架是在对项目区域商业市场、目标消费者、投资者、经营者四者的重点分析基础上，提升项目的核心竞争力，精准项目的商业定位，据此制定“商业市场分析”、“商业总体定位”、“商业业态定位”、“商业招商策略”、“商业经营管理”共五大章节。 相信通过精准的商业定位和科学务实的商业运作，在充分整合各方资源的基础上，本商业项目定能缔造升华成为成都市充满现代气息而又不乏浓厚商业氛围的城市商业沸点，最终实现政府、开发商、投资者、经营者、消费者、运作方的“六位一体”共赢局面，成就名至实归的商业财富新动力！ 由于时间有限，本报告书疏漏之处在所难免，敬请领导参阅！ 第一章、商业市场分析 1.1总体供求分析 来自四川中原物业顾问有限公司的一份专项调查报告：去年成都市共推出了19个大型商业项目，总营业面积达100万平方米，其中营业面积最小的为1.6万平方米，最大的为14.16万平方米。但这19个商业地产项目，截至今年1季度末，仅有10%左右的营业面积完成了招商。 成都市商业发展历史较短，目前大部分的世界知名商家正陆续进入成都，促进了成都市的商业繁荣；但是同时也加剧了城市商业方面的竞争；目前成都市经济特色为休闲娱乐经济比较发达，同时，随着城市建设的发展以及区域居住中心的发展，成都市各个区域商业中心处于整合形成中；尚处于初级阶段；整体来看，成都市商业环境不利于小型商业地产的开发，不利于沿街无序铺面的开发与销售；商业地产宏观发展环境也较为恶劣；目前成都市规划政策等因素处于不确定状态，受国家宏观调控的影响也较大；商业地产供应过剩，大量商业地产项目处于崩盘边缘，商业地产开发市场风险极大，专业市场竞争也异常激烈猛追湾商圈，以项目为中心，半径１０００米以内居住人口目前约２０万，随着该区域的旧城区改造和周围新建小区的新增人口入住，在近三年内该区域人口可达２６万。东方家园、富临花园、蓝色港湾等高尚社区汇集于此，更有新鸿小区、祥和里小区、望平街等成熟居民小区；富宁集团股份公司、新鸿医院、西南石油学院招待所等单位和学校也在这一区域。另外，附近还有成都电视塔、游乐园等观光游乐区，使得猛追湾片区的经济十分活跃。猛追湾片区餐饮娱乐业相当密集，居民生活配套也比较完善。但在该区域内唯一的缺憾是－－商业欠发达，现有商业多以沿街为市的小铺面状态存在。该区域交通也较为发达，有１２条公交线路由此发出或经过，可辐射成都市区２６％的区域。 五大花园—理工学院 301路 杜甫草堂—十陵公交战 1.37银行网点 附近拥有较多的银行网点：建设银行、商业银行、中国人民银行等，存取款十分方便。 1.38其他 周边学校林立，创办于１９５３年的和平幼儿园、成都市三幼、猛追湾双语学校、北京师大成都实验中学、成都第五中学、电子科技大学、成都广播电视大学等，成为了成都少有的集历史传统、商业、文化教育为一体的稀贵居家区域。 1.4 SWOT分析 41项目基础数据 本项目共分四层，总建筑面积14692平方米，单层建筑面积3500-3700平方米，全框架结构设计，地下车位共100余个。1楼层高5米，2-3楼层高4.6米，四楼层高8.6米。单层体量适中，垂直平行交通动线优化，便利性强，空间可任意分割组合，适宜多种业态经营。配有四部自动坡梯，四部观光电梯