思源鲁商泰安项目前为期策划方案汇报.pptVIP

鲁商.泰安项目前期策划方案汇报 定位思路 三大核心问题？ 身份决定地位 高起点 高视角 打造城市新名片 如何实现？ A、自力更生？ 第一阶段需要解决的问题？ 泰安—交通枢纽 四通八达 泰安—南北逢缘 尽享资源 泰安—向西、向南发展为主 泰安市总面积7765平方公里，人口550万人，辖泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县６个县市区。泰安市主要集中在高速公路环内发展，以向西、向南发展为主，严禁跨越环山路向北建设。 GDP高速增长 产业结构亟待优化 旅游收入快速增长 游客具有一定消费能力 一日游为主 传统旅游线路——“一山、一水、一圣人” 三日游=曲阜一日游+泰山一日游 +济南一日游 热门旅游线路——“齐鲁情，山海恋” 五日游=曲阜一日游+泰安一日游+淄博一日游+济南一日游+ 青岛一日游 餐饮、娱乐地位不高 泰山—城市名片 泰安因泰山而得名，古曰“泰山安则四海皆安”，泰安寓国泰民安之意。在历史上，它是中国历代帝王登山封禅、遣官告祭的国事重地，更是各朝文人墨客、名家学者争相瞻仰、顶礼膜拜的心灵圣地。 “五岳之首”——政治和文化地位 第一阶段问题回答 第二阶段需要解决的问题？ 北京南站 上海虹桥站 京沪高速铁路是我国第一条具有世界先进水平的高速铁路，每公里静态投资为1亿元人民币，全线共设置21个客运车站，途经北京、天津、济南、南京、上海等重要城市，在山东省则经过德州、济南、泰山、曲阜、枣庄5市。 京沪高铁拉近城市距离 速度拉近距离 速度拉动经济 高速度带来新活力 京沪高铁的建成，拉近了城市距离，沿线城市间的空间和时间距离大大缩短，泰安又将增添一条南北交通大动脉，泰安与北京、上海等一线城市的距离拉近了，这无疑为泰安市经济注入了新的活力，为城市发展带来新的契机。 京沪高铁摆脱客货混运局面 客货分离带来人流、物流加速流通 建成后的京沪高铁将承担起京沪间的客运任务，彻底摆脱客货混运的局面，成为专门的客运专线。运力及效率都将大幅提升。而伴随这种能力的增强，将是经济体之间人流、物流的加速流动，这两大载体的加速流动必然会带来资金流的快速流动。 京沪高铁带来高消费人群 高票价意味着高消费人群 因为建设成本和管理成本都要高于现有的普通铁路，所以京沪高铁的票价肯定要高于现有火车票价，原则上其价格应介于民航票价与普通铁路客运票价之间。据专家预测，全线票价将相当于七折左右的机票。这意味着乘坐高铁的人群会中会有相当比例的高收入、高消费群体。 新客站酝酿新商圈 新客站引发新的商业格局 火车站是城市人流的汇集地，它不仅是城际间的端点，也往往是一个城市的窗口，更重要的还是一个城市的商业集中地带，积聚了相当的人气，富有人流、物流和资金流，构成了特殊的火车站商圈。 第二阶段问题回答 立足点——泰山之力 高铁之势 市场允许我们做什么？ 源于市场 高于市场 思考1：泰安旅游产业断链 思考2：政治寓意与商务配套 泰山的庄严神圣来源于其宏大的政治背景，几千年前帝王来泰山封禅，是以政治为目的，而今人们对泰山仍然赋予了崇高的政治寓意，各个季节都有大量高层会议在泰安召开，但与此想成反差的是，泰安的商务配套非常落后，泰安全市仅有1家五星级酒店、2家四星级酒店，其余均为三星级及以下宾馆，就入住率而言，星级酒店远远高于中低档宾馆，特别是唯一一家五星级酒店出现住宿和会务型客群均供不应求的现象。06年以来经济型商务酒店在泰安悄然兴起，以其精致的装修和家喻户晓的品牌迅速打开散客市场。另一方面，全市没有一处会展中心。 思考3:产业升级催生写字楼需求 泰山市目前几乎不存在真正意义的写字楼，写字楼以定向开发为主，由于城市发展水平有限，中小企业数量较少，并且大多聚集在宾馆、酒店或门头房中办公。但随着泰安市旅游业的发展以及京沪高铁开通所带来新发展契机会促进泰安市产业升级，产业升级将带来大量就业机会并催生大批中小型企业，写字楼的开发势在必行，但在目前的市场情况下仍然要控制体量。 思考4：住宅是稳健的资金回笼保证 住宅开发在泰安房地产市场中占绝对主导，2008年是泰安住宅市场快速发展的一年，房地产投资力度加大，房价涨幅也前所未有，消费者的购房意愿有所增强。对于本项目而言，规模大、起点高，不能没有住宅衬托，换个角度思考，住宅开发相对而言风险低、易操作、回款速度快并且可以提高土地使用效率。 站在立足点之上思考 立足点1——旅游休闲地产 旅游休闲地产，指的是整合旅游休闲资源，为满足人们旅游、