成都市天盛流光溢彩为项目营销策划报告.doc

健康人生 全景住宅 【天盛.流光溢彩】 营 销 策 划 报 告 2006年11月15日星期三 策划报告导读 第一部分：市场篇 一、龙泉房地产发展格局 （一）龙泉县城及其各区域情况 1、十陵片区：市场占有率19%。 该区域主要是以优美的人居环境和价格优势来吸引消费者，同时大盘的进入也使得该区域由冷变热，同时大盘的进入也使得该区域的商业设施、交通网络、人气商气等多方面都得到了提升。十陵片区的市场占有率不断上升，已经慢慢和洪河片区接近。 2、洪河片区：市场占有率21%。 该区域依托城市副中心建设，主要面向成都六城区销售；本区域紧邻三环路，受成都市城区房价影响较大，房价增幅较快。与去年相比洪河区域的市场占有率有一定的提高，也是目前龙泉区各乡镇中最热的区域。 3、同安片区：市场占有率23%。 与去年相比有较大的下降。其主要特点是依托大型房地产企业，以休闲度假、投资置业、第二居所为主，入住率比较低，别墅开发占相当比例，如天泉聚龙香水湾别墅、利通天鹅堡别墅、国一澳乡别墅等，消费层次主要面向成都市中高档消费阶层。 4、龙泉县城：市场占有率32%。 主要特点是依托成都市经济开发区，以普通住房为主，购买商品房的客户本地和成都市民各占一半的比例。普通住房价格在2000—2800元/㎡之间， 除此之外，洪安、兴龙、洛带、西平、西河、大面等区域的房地产业时冷时热，不是很稳定，并且开发量和销售量都不是很大。 附图：龙泉各区域房地产市场占有率—— （二）龙泉城区内各区域态势 1、音乐广场区域 代表楼盘：金龙美景、金龙名苑 优势：地段好，商业繁华度高，紧挨区政府机关，生活配套齐全 劣势：地处老城区中心，社区内绿化少，人流量大，比较嘈杂 2、龙都南路区域 代表楼盘：金色逸景、金色极地、海川国际 优势：靠近汽车总站和成熟的居住社区，生活出行方便 劣势：可供开发的用地不多，而且比较小，不适合修建大型楼盘。流动人口大，治安复杂 3、航天路区域 代表楼盘：天盛花园、剑桥丽景 优势：临城区主干道，交通方便，紧挨航天城繁华商业街区，教育，购物配套齐全 劣势：主城区，人口流量大，车流量大，有一定的噪音污染 4、驿都大道区域 代表楼盘：桃都印象、龙府花园、翠晨记 优势：距离成都最近，并且是公交车必经线路，出行非常方便 劣势：周围配套没有跟上，生活不方便；绿化较少，靠近工厂，外部环境不佳 5、陶然村区域 代表楼盘：陶然精舍、陶然村 优势：生活配套成熟，文化底蕴浓厚，商业聚集，购物方便快捷 劣势：临交通主干道，灰尘大，噪音污染大 6、建材路区域 代表楼盘：人和世家、瑞临锦苑 优势：出行方便快捷，就医、工作、学习较为方便 劣势：居住氛围不是很浓，处于城乡结合部，治安不是很好，周边环境交差 7、龙柏路区域 代表楼盘：京龙嘉苑、蓝色理想、东山国际社区 优势：远离城中心，环境清幽，空气清新，适于居家 劣势：周边的配套设施十分缺乏，生活气氛不浓厚 总结—— 总的来说，目前龙泉城区内的几个居住区域，优势和劣势同样明显，还没有一个区域能完全脱颖而出的。市民对区域的识别度不是很高，而是更看重产品，例如开盘不久的东山国际和蓝色理想所在的区域都不是传统的居住区域，因为产品的确优秀，所以在高价的情况下照样能够热销。 二、市场供需状况 （一）供求概况 1、产品结构 代表富豪阶层的别墅、花园洋房比例下降，普通住宅比例上升，龙泉楼市逐渐走上了平民化的道路。 表：供应产品类型 龙泉驿区别墅和花园洋房的供应量总和为43%，与去年相比减少了12个百分点，这也是龙泉与其他区域相比房价更便宜的一个重要原因；多层和电梯公寓分别占31%、17%。总合为48%，几乎占据了大半河山，与去年相比增加14个百分点，尤其是电梯公寓的增长极其迅速。龙泉的房地产市场越来越向平民化方向发展。商业项目供应较少，不到一成比重，说明龙泉的商业氛围还没有完全的培养起来。 2、供应区域 相比与去年，龙泉县城和同安镇的楼盘供应数量都减少了，洪河与十陵还是维持去年水平，洛带与平安等乡镇没有新盘推出。从去年年底到今年上半年，整个龙泉区在售楼盘数量减少，新盘推出少，在售楼盘中还有许多尾盘和滞销盘。但是新推出的蓝色理想和即将推出的东山国际社区，体量都很大，这将是龙泉楼市复苏的一个信号。 3、供应价格 从去年年底到今年年初，龙泉房产价格的涨幅不大。但是到今年上半年开始，龙泉房产价格发生了很大的变化。多层住宅、电梯公寓、花园洋房价格的涨幅很大，而商业用房、别墅产品的价格保持原状。 表：龙泉区去年年底各类物业的价格水平（单位元/㎡） 物业类型 价格范围 集中区域 均价 多层住宅 1300-2700 1600-2200 1900 电梯公寓 1800-2600 2200-240